2021上半年中国房地产总结与展望

导读
在各种政策持续收紧下，房企融资规模大幅下降。
总结:融资压力增大融资量持续下滑
房企分拆旗下业务速度加快
01
房贷集中度管理成效初显，公募REITs首批9单审核通过（部分略）
2020年三条红线和贷款集中度政策出台后，房企融资供需两端收紧；2021年上半年房地产融资合规审查方面的政策监管也在持续加强，上海、北京、深圳等地严查经营贷款违规入市；除此之外，也进一步强调防范房企债券违约金融风险，严控城投公司、弱资质企业发行公司债；同时受去通道、房住不炒等一系列监管政策影响，中基协叫停基金子公司备案房地产供应链类产品。整体来看， 2021年上半年房地产融资环境持续保持收紧的态势。

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02
融资规模显著下降，近5个月单月融资均值不足千亿元
据不完全统计， 2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34% ，环比下降29% ，是2018年以来的最低水平。分季度来看，一季度融资额同环比双降，且仅高于2018年Q3水平，二季度下降幅度更大。三条红线出台叠加房贷集中度管理政策出台后，房企融资环境持续收紧，房企融资压力持续凸显，同时部分房企降杠杆意愿增强，整体融资量下降明显。

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从单月融资情况来看， 2021年1月的融资额达到1807亿元，环比涨幅较大，主要由于年初额度相对宽松，加上房企2021年上半年达到偿债高峰，积极借新还旧。随着房地产融资环境持续收紧，房企的融资量下降明显， 2-6月房企的融资水平均属于较低水平，单月融资量在千亿元左右徘徊，这5个月的平均融资额未达千亿元。未来在政策调控持续下，房企融资压力持续，融资量或将维持当前较低的态势。

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从各个企业表现来看，仅有36%的房企融资规模有所增加，规模减少的房企中有约30%的企业同比降幅超过50% 。从梯队上来看，四个规模梯队的房企融资量均呈现同比下降，其中TOP31-50的房企下降幅度最大，同比减少53.50%至922亿元，而TOP11-30规模的房企融资规模下降幅度为23.48% ，降幅最小，主要在于该梯队的房企规模增长诉求较大，虽在融资收紧下融资量有所下滑，但仍保持较为相对积极的融资态度。

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03
境内债权融资占比最高，永续债及股权融资量降幅较大（略）
04
整体融资成本持续降低，房企融资持续分化（部分略）
从企业的债券类融资成本来看， 2021年上半年的新增债券类融资成本5.55% ，较2020年全年下降0.52个百分点，其中境外债券融资成本6.87% ，较2020年全年下降0.96个百分点，境内债券融资成本4.34% ，较2020年全年微降0.1个百分点。一方面， TOP10房企招商蛇口、保利、万科、华润、碧桂园等融资成本相对较低的龙头企业发债量较多，导致今年TOP10房企境外融资成本下降了1.66个百分点；同时TOP31-50的房企中远洋、越秀发行了数额较大的境外债，使得该梯队房企境外融资成本下降0.73个百分点。值得注意的是，房企境外发债成本分化愈发严重，低成本的企业如中海、越秀等房企利率不到3% ，而部分成本较高的房企则达到了14.5% 。

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05
房企分拆旗下业务公司速度加快，上半年有20家物管申请上市（略）
展望:下半年融资环境收紧态势不变
公募REITs等成融资突破方向
整体来看，在各种政策持续收紧下，房企融资规模大幅下降。政策推进下房贷集中度管理成效初显，银行业房地产贷款同比增速创历史新低，从政策调控的稳定性、连续性来看，政策收紧的态势短期内不会改变，下半年房地产融资环境将持续收紧。
同时值得注意的是， 2020年四季度以来房企发债及到期债券呈现剪刀差，房企发债量小于到期量，房企偿债压力一直处于承压状态。到2021年下半年，房企的到期债券为3505亿元，较上半年减少19% ，虽偿债压力有所缓解，但仍属于历史较高位，叠加下半年融资环境持续收紧的态势，下半年房企融资将会更难，房企融资压力将持续。

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