物业上市，踩线房企的完美救命稻草？ 2021年过半

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2021年过半，物业公司上市已经成了绝对热点。
这一周内，中骏商管上市，大涨8% 。四天前，越秀地产旗下物业——越秀服务登陆港交所。在恒生指数连跌四天的情况下，逆势涨了13% 。
表现算是相当亮眼了。
而排队的公司更多——
这一个月内，融汇地产旗下融汇悦生活递表，珠江实业旗下珠江城市服务递表，阳光城旗下物业阳光智博递表，融信服务通过上市聆讯。
已经递表的企业中，朗诗绿色生活服务、德信服务、领悦服务、康桥悦生活赶在6月底，相继发布全球发售公告，即将在7月中旬挂牌上市。
就连万科，掌门人郁亮在股东大会上了表态：万科物业服务业务一定会上市。
我们梳理了一下，今年以来，不完全统计，在港交所递表排队的房企物业公司，已经有26家。

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在长长的表格里，除了长城物业属于独立物业公司之外，其他物企的共同特点是——从房企拆分而来，而且，基本是中小型房企。
这些规模不大的房企，绝大部分都被笼罩在“三道红线”的紧箍咒下——而且，不乏富力地产、祥生集团……这些三道红线全中的“红档房企” 。
于是，一群本来主要靠“拼爹”的娃娃们，被匆忙推到了台前。
他们，会是完美的救命稻草吗？

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如果愿意回溯，物业板块上市浪潮在去年下半年，才真正拉开帷幕。
2020年下半年，物业公司上市数量达到14家，单是2020年四季度，上市数量就达到11家，期间，恒大物业、华润万象生活等行业巨头登陆港交所。
而当时的大背景，是8月份“三道红线”的横空出世。
当时的房企已经面临不小的鸭梨——政策环境初现转向，银行贷款额度收紧，贷款利率逐渐攀升，销售受挫，增速放缓。
“三道红线”正式宣告房企在资本市场融资被“禁足” ，踩线房企的生存空间，雪上加霜。
以表格中的排队企业——阳光智博母公司阳光城为例吧。
2020年中，阳光城踩中两道红线。 2020年底，虽然从橙档升为了黄档，但增速放缓已是不争事实。
参考阳光城历史销售数据， 2016年至2019年，阳光城的销售额同比分别增长57%、88%、78%、30% 。
但到2020年，这一数字仅为3.3% 。

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而且，在2021年展望的时候，阳光城定下的目标是：2200亿元+ 。

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倘若按这目标计算，相比较于2020年2180亿元的销售额， 2021年的增速目标是：
0.9% 。
“慢下来”、“一切只为活下来”的心态昭然若揭。
销售的萎靡传导到利润上。阳光城的归母净利润也从2017年开始的同比增长为67.63% ，连年下滑至2020年的29.85% ，首次低于30% 。
而表格中唯一一个“二次递表”的房企——融信地产的业绩，更是惨不忍睹。
2020年报显示，融信去年实现营收483.03亿元，同比下滑6.14% 。
除了销售缓慢爬坡，融信的营收、净利润、归母净利润、毛利润指标，皆是全盘下滑，创下近年新低。
在这种大背景下，拆分多元化业务上市变成了“一石二鸟”的生意——
一方面可以“另起炉灶” ，满足融资需求，另一方面，可以增厚房企的所有者权益，降低负债率。

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从另一个角度来看，初出茅庐的物企在资本市场，也确实十分争气。
数据显示，物企上市以来，涨幅基本为正，最强悍的永升生活服务，上市三年，涨幅已经达到了十倍以上。

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即使是去年下半年上市的融创服务和华润万象生活，涨幅也已然翻番。
为什么呢？
地产主业利润虽然大幅下滑，但海量的楼盘已经建成交付，靠着“爸爸”输送的资源，物业管理公司的赚钱能力不但稳定，且可持续。
还是以阳光城为例，回顾近几年财报，物管收入已逐渐成为除房地产销售收入外的第二大收入来源。