危机不断,负债相当4倍海南GDP!行业警钟敲响,34家房企如何自救?
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数据宝、腾讯证券联合出品
作者:数据宝张娟娟
因负债问题 , 房地产巨头中国恒大站上风口浪尖 。 事件持续发酵中 , 不少地产企业的负债问题也被曝光 , 触及“三道红线”这些企业将如何自救?
中国恒大负债再创新高
据财报数据显示 , 中国恒大的总负债自2015年以来逐年增加 , 2021年中报数据显示 , 其负债总额高达1.97万亿元 , 再创历史新高 。 负债额超过山西省2020年GDP , 约等于海南省2020年GDP的4倍 。
整体来看 , 中国恒大的负债总额位居内地地产公司(含港股)首位 。 目前 , 负债总额超万亿的内地地产公司(含港股 , 下同)仅有5家 , 位居第二的是碧桂园 , 超过1.7万亿 。 A股的万科A、绿地控股及保利发展负债总额也超过万亿元 。
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“三道红线”宏观调控初见成效
房地产销售毛利率达到30%以上 , 位居行业前列 。 2020年国家加码房产宏观调控力度 , 明确了12家重点房企资金监测和融资管理规则 , 也就是此前业内盛传的房企融资“三道红线” 。
“三道红线”主要涉及三个指标 , 包括剔除预收款后的资产负债率大于70%(第一道红线)、净负债率大于100%(第二道红线)、现金短债比小于1倍(第三道红线) 。 根据规定 , 如果三道红线全部触及 , 房地产企业的有息负债就不能再增加;触及两条 , 有息负债规模年增速不得超过5%;触及一条 , 增速不得超过10%;均未触及 , 不得超过15% 。 从监管意图来看 , 三道红线指向房企控负债、降杠杆 , 将对宏观经济和行业格局产生中长期影响 。
“三道红线”约束下 , 宏观调控政策成效显现 。 数据宝对A股、港股的财务数据分析来看 , 剔除预收款后的资产负债率、净负债率连续2年中报下降 , 其中剔除预收款后的资产负债率为近10年同期最低水平;2021中报现金短债比略有上升 , 达到5.41 , 仅次于2013年中报水平 。 其中 , A股上市房企也保持相同趋势 , 现金短债比有较大的改善 。
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【危机不断,负债相当4倍海南GDP!行业警钟敲响,34家房企如何自救?】“三道红线”对债务扩张的限制将会对多数房企的债务融资带来较大影响 。 带息债务扩张增速自2020年以来 , 大幅减缓 , 2020年不到6% , 2021中报略有下降 。
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8家头部房企杠杆率超高
根据监管的目的 , 房企不踩线的难点在于降杠杆 , 这属于“三道红线”的核心 。 从上图不难看出 , 过去十年 , 剔除预收款项后的资产负债率维持在窄幅内波动 。 数据宝以224家房企2021中报数据来分析 , 91家内资房企(A股、港股)的剔除预收款项后的资产负债率超过70% , 2家ST股超过100%;新明中国、济南高新及恒盛地产均保持在90%附近 , 这3股2020年中期的剔除预收款项后的资产负债率也超过70% 。
营收超过500亿元(2020年度)的30家房企中 , 触及第一道红线的有19家 , 中国奥园、绿地控股及中国恒大剔除预收款项后的资产负债率超过80%;万科A处于临界值 , 略高于70% , 与过去四年比 , 有所改善 。 千亿营收的12家房企 , 仅有保利发展、中国海外发展、龙湖集团及招商蛇口4家公司剔除预收款项后的资产负债率低于70% , 招商蛇口不到60% , 连续两年跌破红线 。
净负债率用来衡量企业的财务结构 。 224家房企中触及第二道红线(净负债率超过100%)共有50家 , 泰禾集团、恒盛地产等13股超过200% , 这13家企业中仅华夏幸福营收超千亿 。 上述30家营收超500亿的房企 , 净负债率平均80% , 几乎是全部房企均值的2倍 。 营收超千亿的12家房企中 , 仅华夏幸福、绿地控股及中国恒大净负债率超过100% 。
现金短债比用来衡量企业短期偿债能力 。 224家房企中触及第三道红线(现金短债比低于1)共有146家 , 新明中国、恒盛地产最低 。 上述30家营收超500亿的房企 , 现金短债比平均低于1 , 华侨城A、万科A、保利发展超过2 。 营收超千亿的12家房企中 , 新城控股、招商蛇口等4股现金短债比均大于1 , 中国恒大仅有0.06 。
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34家房企触及三条红线 , 自救行动开启
很明显 , 中国恒大触及三道红线 , 这种企业不在少数 。 244家房企中 , 触及三条红线企业有34家 , 占比超一成 , 触及两条的48家 , 触及一条的有102家 。
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