本文源自:中融信托自2021年6月21日上市以来|首批公募基础设施REITs “回头看”( 二 ) 本文源自:中融信托

表3：首批9单公募REITs估值情况

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上市后的市场表现
价格表现:首日涨幅高，首日后价格平稳
公募Reits基金场内交易类似正常的场内基金，其上市首日涨跌幅限制比例为30％，非上市首日涨跌幅限制比例为10％。
首批9单REITs于6月21日上市，上市首日受到市场追捧， 9单价格均有上涨。其中招商蛇口涨幅最高14.7％，其次中航首钢9.9％。但首日后， 9单REITs波动幅度显著下降，近两个月基本围绕发行价波动，价格呈现较为平稳的状态。截至8月23日，广州广河和东吴苏州二级市场价格较发行价下跌幅度最大，分别为-3.2％、-1.1％；中航首钢和首创水务较发行价涨幅最高，分别为8.1％、6.9％。统计来安，上市两个多月期间，有5单REITs曾跌破发行价。
表4：首批9单公募REITs上市后价格表现

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流动性表现：首日成交活跃，首日后换手率低
从首日成交来看， 9单REITs成交非常活跃，首日换手率（成交量/流通量）均超过了10％，其中有四只产品接近或超过30％，分别是招商蛇口（33％）、中航首钢（30％）、华安张江（29％）、富国首创（29％）。
但首日后， 9单REITs基金的成交量显著下降。从下表统计数据看， 6月22日~8月23日期间， REITs基金的平均换手率都在2％以下，前三位的是招商蛇口（1.9％）、中航首钢（1.3％）、富国首创（1.2％），其它6单换手率均在1％以内。
表5：首批9单公募REITs上市后换手率

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总结
整体而言，首批REITs开局平稳。基于服务国家战略的需求，未来公募REITs发展意义重大。通过盘活存量资产，不仅能激活中国基建新动能；同时作为一种低门槛的普惠金融产品，给普通投资者提供一种新的投资工具。此外， REITs发展还能助力地方债务化解。
但经过首批试点，也显现出一些问题。除了经常提到的重复征税问题，市场提出的集中问题和建议如下：
1.需层层审核，审核效率较低。
目前的审核流程是项目先报地方发改委，审核通过后报国家发改委，之后再报中国证监会，最后向交易所申报。建议简化审核流程，提高审核效率。
2.二级市场交投不活跃，流动性较差
目前机构参与者主要以券商自营、保险资管为主，建议后期引入长期资金，如社保基金、企业年金、以及专项基金等。
3.融资金额较少，融资效率低
首批9单REITs平均募集金额约35亿元，与国外相比，融资金额小。同时相对于原始权益人整体的资产，融资金额也不高。
4.扩募流程复杂，建议简化
目前扩募类似于首发，还需要有层层的审核流程。从国外经验看，通过扩募，持续注入资产是常态。建议简化审核流程，提高扩募便利性。
5.REITs债务融资品种有限
从国外经验看，债务融资能稳定提升REITs收益。建议出台配套金融工具政策，丰富Reits的债务融资品种，提升分红收益。
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