《国际金融报》联手亿翰智库，解码房企“半年鉴”( 二 ) 图虫创意图编者按：中报季刚

上半年净利率超过20%的房企有宝龙、合景泰富、华润置地、金茂和中海5家。龙光、雅居乐、龙湖、旭辉、时代中国、融创、世茂、金辉、金科、绿城、滨江、佳兆业、禹洲等20家房企净利率在10%-20%之间。
净利润勉强跻身10%行列的禹洲离不开公允价值变动的贡献。上半年禹洲投资物业公允值收益为6.72亿元，相较去年同期0.39亿增长超16倍，禹洲在半年报中称这一变动主要是由于位于深圳的投资性物业公允值增加， 6.72亿元的公允值收益占净利润的近56% 。
净利率不足10%的房企有25家，相较去年同期增加9家，包括碧桂园、万科、美的置业、金地、远洋、新力、中梁、阳光城、祥生等房企。
首开和建业的净利率擦线过5% ，融信、恒大、建发国际和绿地的4家净利率不足5% 。
三类房企净利表现好
按梯队划分来看， TOP10房企净利润率均值下降幅度最大，较2020年同期下降4.4个百分点至19.1% 。
其中金茂降幅最大，净利率由去年同期的38.31%降至20.42% 。这也是金茂连续3年盈利能力下滑， 6月的股东大会上管理层曾表示会在2020年及2021年集中消化掉2016年和2017年地价较高的项目， 2022年以后毛利率会逐年回升。
华润置地净利率也下滑了8.36个百分点，合景泰富、中海等净利率下滑也超5个百分点。
TOP21-50房企的净利润均值为7.7% ，较2020年同期下降1.8个百分点。
三梯队中仅TOP11-20房企的净利润率均值有所增长，较2020年同期上升0.7个百分点至12.4% 。
其中招商蛇口上半年净利率增长1.6倍，净利率由去年同期的5.11%增至13.05% ，究其原因一是报告期内其结转了较多的高价地项目，利润水平处于低位，此外上半年招商蛇口旗下的产业园公募REITs上市产生税后收益14.58亿元，贡献了超三成净利润。
从数据来看，净利润水平维持高位的房企一般具有以下几个特点：具有资源优势及多渠道、低成本拿地的国企央企；多元化业务相对成熟，能够产生回报的房企，榜单前四名中的宝龙、合景泰富、华润置地和金茂等均离不开其商业板块的助力；费用管控能力较强的房企，例如，华润、中海等房企。
中期业绩会上，多家房企对未来行业的毛利润率作出预判，表示将维持在20%-25% 。
亿翰智库认为，随着市场的不断调控，基于稳地价、稳房价、稳预期的目标，房企毛利润率触底后出现大幅回升的可能性较小，随之而来的是净利润率水平将持续承压。在此基础上，大多房企的毛利润率逐渐趋同，对净利润率影响较大的因素或是其费用管控能力，管理精细的房企将成为受益者。
告别了土地红利和金融红利的房地产行业，已经进入管理红利时代。
偿债能力大揭秘
现金短债比普遍达标
作为“三道红线”的指标之一，现金短债比不仅能衡量企业当期偿付短期负债的能力，还是反映企业一定时点下经营风险和安全性的重要工具之一。其影响因素主要有两点，房企的货币资金储备及短期有息负债规模。
一般而言，该指标大于1 ，说明短期内房企在手现金对流动负债的覆盖能力较好，企业偿还短期债务的能力相对较高。
本篇涉及50家典型房企现金短债比表现，旨在探究房企阶段性现金流压力和安全性。
达标房企增加3家
2021年上半年，上榜房企大部分现金短债比(宽松版)都维持在1-3倍之间，既有对资金安全性的考虑，也有对使用效率的考量。
50家典型房企中除华润置地和祥生控股因未公布受限资金无法计算非受限现金短债比外，其余48家房企中45家非受限现金短债比均大于1 ，达到监管要求。
具体来看，龙湖、建发国际2家现金短债比(严格版)超过3；旭辉控股、中海、时代中国、华润置地、美的置业、华侨城6家介于2-3之间。碧桂园、合景泰富、世茂集团、滨江集团、佳兆业、新城控股等39家在1-2之间，其中融创中国、宝龙地产、融信中国、阳光城、中南建设等踩线达标，刚刚超过1 ，迪马股份、中国恒大和富力地产现金短债比(严格版)为0.94、0.36和0.25 ，均不达标。
45家达标房企与2020年末相比增加3家，其中华发股份、新力控股、绿地控股和首开股份4家由不达标上升为达标， 2020年底前3家现金短债比(严格版)分别为0.92、0.78和0.77 ，今年上半年上升到1.3、1.05和1.05 。