《国际金融报》联手亿翰智库，解码房企“半年鉴” 图虫创意图编者按：中报季刚

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编者按：
中报季刚刚落下帷幕，集中供地、融资环境收紧、拿地销售比、“三道红线”成为了2021年前半程的关键词。
为了进一步透析50家典型房企的上半年表现，国际金融报研究院联合亿翰智库发布系列榜单，以期通过数据对比反映出企业阶段性经营成果、盈利能力、偿债能力、粮食储备、资金安全情况等。
盈利能力大比拼
超7成房企净利率下滑
《国际金融报》联合亿翰智库发布《上市房企营业收入TOP50》及《50家典型房企净利率表现》，由于房地产的销售结算存在周期性，因此该篇旨在探究企业阶段性经营成果和盈利能力。
增速分化
亿翰数据显示， 2021上半年50家典型房企实现营业收入总额24381.4亿元，随着疫情影响逐渐消退，地产项目竣工结转逐渐恢复，其中近九成房企的营收保持上涨趋势，且超半数增速较2020年同期有所上升。最终， 50家典型房企整体营业收入增速相较2020年同期的29.1%上升至36.0% 。
当然，并非所有房企都保持上述增速，规模不同的房企增速依然呈现出分化的态势。
TOP10房企的营业收入增速均值最低，为31.5% ，较2020年同期的16.7%上升显著。
其中，十强座次也发生较大变化，去年榜单第一的恒大今年上半年营收下滑439.41亿元至第三，恒大也是榜单中较少出现的营收同比下滑的房企，绿地和碧桂园则分别以2826.96亿元和2349.3亿元位列前两名。
【《国际金融报》联手亿翰智库，解码房企“半年鉴”】万科以1671.11亿元跻身第四，但14.19%的同比增速远低于梯队内的均值。营收增幅不大的原因是万科2018年新增项目较少，导致今年上半年结转乏力，这也使得万科没法像保利等房企一样通过以量补价，保住利润增长，营收增幅不大加之毛利率下行，让万科的归母净利润13年来首次下滑。
中海以1078.79亿元紧随万科之后，这也是中海首次半年营收过千亿，也让房企半年的营收千亿军团增至5家，融创和保利分别位居六七名。
去年排名11的新城控股上半年营收增长109.6%至791.05亿元，力压华润置地和世茂排名第八。和新城一样，华润置地的营收也保持了64.4%的较高增速，这两家的高增长很大程度上带动了TOP10房企的营业收入增长。
虽然华润置地的营收大幅增长，但这一变动是以牺牲盈利能力为前提。上半年，华润置地的毛利率和净利率均出现下降，其中综合毛利率为31.3% ，较2020年同期的33.5%下降2.2个百分点；净利率21.14% ，降幅达8.36个百分点。毛利率的走低可能仍然维持一段时间，上半年华润置地销售均价为1.71万元/平方米，创下近三年同期最低，其过往两年中期数据分别为1.9万元/平方米、1.75万元/平方米。
TOP11-20房企中，招商蛇口和旭辉营收增速显著，分别为83.6%及58% 。
TOP21-50房企营业收入增速均值为37.4% ，为三个梯队最高，但上升幅度却最小，相较去年同期仅增长0.7个百分点。
上半年时代中国实现营收136.38亿元，较2019年、2020年同期分别下降14.5%、8.6% 。公司表示，营收下滑主要是由于本期间物业交付面积较2020年同期减少。
而禹洲则由于重列2020年中报，去年中期营收由140.07亿元变更为20.19亿元，直接减少近120亿元，从而使得营收变动由降低扭转为增长。
亿翰智库认为，从各梯队内的房企营业收入增速表现来看，规模房企之间的增速分化最小，后面梯队分化逐渐加大。由于地产行业的营业收入表现有一定的滞后性，并不是当期房企销售情况的表现，可以通过预收账款来预测企业未来几年的营业收入表现。
2021上半年， 50家典型房企的预收账款增速均值为17.2% ，远低于目前营收的增速均值，因此说明短期内规模房企的营业收入增速也将逐渐放缓。在地产调控愈加严格、房企拿地直接受限的情况下，未来企业的营业收入增速将愈加平缓。
半数净利率不足10%
营收增速下滑趋势下，在地产调控政策严格贯彻“房住不炒”的情况下，房企的利润空间被压缩，盈利能力呈现下滑趋势。
由于2018年、2019年的高价地项目在当下进入结转，因此这一现象尤为明显。亿翰智库数据显示， 2021上半年， 50家典型房企中37家出现净利率下滑，占比超七成，仅有三成不到的房企净利率出现上升，规模房企整体净利润率较去年同期下降1.8个百分点至10.9% 。