前几日|楼市开启“断奶”模式，房产或迎 “降价雨”？高层已表态了！前几日

前几日，笔者看到一篇关于《中国财富时间划分》的文章，很有意思，作者以1999年为分割线， 1999年之前属于“低潮创富期间”；1999年之后属于“高速创富期” 。
1、低潮创富期。在1999年之前，人们的财富积累很慢、速度也很平缓，村里的很多青年男女千里漂泊到深圳、广东电子厂打工，月薪虽然只有300元-400元，但是感觉生活得很幸福，一个鸡蛋1毛钱，一盒火柴3分钱，一个月可以积攒300多元，如果是包吃包住的工厂， 400元可以全部留存下来，如果有幸成为“万元大户” ，那可以光宗耀祖的大事，十里八乡都倍儿有面子。

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2、高速创富期。 1999年至2020年，属于高速造福期，既然是高速造福，那必然就需要一定的契机，只靠打工是不可能实现的，买房成为了这个时期普通人财富跃迁的普遍捷径。 98年全国房子均价不足2000元， 2020年底达到9980元，增幅400% ，原本一套20万元房子，现在价值700万元-5000万元，如果在上海、北京等城市，这套房子或价值2亿元-3亿元。
房地产致富常见的有两条道路，第一条是买房升值，第二条是碰运气等拆迁。房产普涨期，买房增值很容易实现，正是在这种风向引导下，越来越多的人成为“炒房客” ，不管任何渠道获得的收益，他们的第一想法便是赶紧投入到住房市场；拆迁也是很好的房产财富跃迁契机，不过需要一定的运气成分，如果祖屋不靠近大城市，可能再等几辈子也不会遇到拆迁这件好事儿。
时至今日，市场上的多数人依然把买房当作“人生的头等大事”对待。根据西南财经大学的一项调查问卷显示，在买房目的中，投资的比重占到58.2% ，真正的刚需只有15.1% ，也就意味着市场上超过50%以上的人买房并不单纯地为了居住，而是为了等溢价。

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随着住房市场进入2021年发展新周期，未来的楼市还有10年前的“巨大潜力”吗？笔者认为，已经不可能， 2021年，房产或迎“降价雨”？高层态度“反转” ， 3信号提前看！
1、楼市开启“断奶”模式。
房地产之所以能够保持高速发展态势，总结起来有两件法宝，第一件是预售机制，这是H·K商人霍英东的首创（这在《霍英东自传》中有介绍），在内地房改之后，以李嘉诚等人为首的第一批房产商人把这些预售机制引入进来，为房产的发展奠定了基础。第二件法宝是银行背书，房市早已与金融形成了深度捆绑关系，地产开发巨额融资来自银行，购房者买房资金也来自银行。
在银行的支持下，为楼市开发商带来了源源不断的利润，有充足的奶水，可以实现高周转、高负债， 30天开盘， 60天资金转正， 100天利润100%实现等。然而随着“央行三条红线和限贷令”的袭来，楼市的“奶水”开始被限制了，一方面要求各大房企进行降负债，超过标准的融资增速受限，另一方面限制银行放贷比例。双措并举之下，今后切断了资金大规模入市的可能性，今后房地产还如何蹦跶得起来？
1、三限制：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得超过100%；现金短债比要大于1倍。依据触线情况，房企被划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债增速阈值。
2、双限制：例如，六大国有大行(工农中建、邮政、交通）、国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5% ，在5档中最高，其他的银行也不同程度有限制比例。

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2、房地产债务到期。
如果说“三根红线”的影响仅仅是减少了资金面的话，那么2021年如约而至的房地产债务，或将成为促进楼市下行的另一个推手。 2021年以来，在三条红线和“两限”的双重约束下，第1-2季度房地产企业们的投资整体偏向于保守，比如Q1期间买地总规模只有7251亿元，同比2020年Q1增长只有3.06% 。
另外，根据CAIC监测数据，几个月前，国内的300家核心房地产企业到期的债务总规模就达到了9915亿元，同比2020年增加接近3000亿元。另外，在2021年的上半年，有超过1.2万亿的总债务规模到期。如何偿债？房地产企业们招数频出，一方面积极向银行融资、另一方面发行新的债券，专家预计， 2021年或迎来新的房企发债潮。