#金九银十探房季#“豪绅的钱如数奉还|套路？开发商哭穷，购房者背债，楼市中的钱到底跑哪了？ #金九银十探房季#

#金九银十探房季#
“豪绅的钱如数奉还，百姓的钱三七分账,”

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这句颇具讽刺意味的台词，真的是放在各行各业都说得通。尤其是公认的暴利行业——房地产，更是让不少人疑惑，为什么那么有钱的开发商，说倒就倒了呢？

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比如说最近一直在舆论浪尖上的某房企，曾经也是国内不可一世的地产王者，并且不仅仅是盖房子，搞足球、卖矿泉水、造汽车，个顶个的玩的溜。很多人都想象不到，这样的头部企业，也能有濒临轰塌的那一天？

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其实，稍微对房地产行业的运作模式有所了解的，就知道各种缘由了。有数据显示，目前国内房企负债总额高达12万亿，而购买商品房产生的房贷额度达到了35万亿。那么这就带出来一个很奇怪的问题，为什么卖房子的和卖房子的都在欠钱？钱到底去哪了呢？

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说到这个问题，就要给大家解释一下房地产行业的三级市场。这第一级市场可以视为“土地市场” ，是指开发商从政府手中拿地的阶段，通常都是房企通过自身融资，以招拍挂的形式获得土地使用权，这笔钱往往由银行支出，借贷给房企，再由房企支付给政府，最终在政府的手上作为各项财政支出。因此，在这个阶段，开发商是借钱，并且欠钱的那一方。

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然后到了二级市场，欠钱的开发商必然要盖房子、卖房子，才能有收入向银行还贷，即“商品房市场” ，相当于将自己欠银行的钱，通过卖房这一操作，转嫁到了购房者身上。而购房者们背负的房贷，本质上就是当初房企拿地，所向银行借的钱。

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接下来的三级市场，就是已购房的人群和未购房人群之间的交易了，也可以理解为“二手房市场” 。本质上是前一任购房者将银行债务，转移到新一任购房者身上的操作。

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所以按照这样的做法，每一个环节都会有其升值空间，理想状态下就是政府有了土地出让金，银行拿到了贷款利息，房企获得了售房利润，最终的代价则由最后的购房者所承担。
问题在于，这样操作的利润空间实在是太大了，所以房企们都会尽可能地扩大业务范围，融资的金额越大，拿到的土地越多，未来卖的房子就更多，整体的利润空间就更大。

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于是我们所能看到的几乎所有房企，都会采取这样的操作。但问题也正是出在这里，有的房企为了“贪多” ，不惜以高成本进行融资，更不惜以高成本拿地，这也是楼市火热的几年中，各地“地王”频出的原因所在。
但这样的疯狂操作显然隐患是极大的，于是在国家出手进行楼市调控之后，房企们的危机正式来临了。尤其是“三道红线”的出台，更是掐死的房企们“继续输血”的可能性，于是乎，背负着巨大债务的房企，资金链就会愈发捉襟见肘。

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不过对于大部分房企来说，即便是“踩中红线”也不代表就完全失去了机会，毕竟很多企业自身依然有比较丰富的资源储备，无论是已经拍下的土地、还是接近完工的楼盘，都是可以拿来“换钱”以便度过经济难关的。
事实上，确实有不少房企也是如此做的，因此其负债率得到有效降低，整体企业经营也不会发生问题。

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但如果房企自身“执迷不悟” ，不仅不自己想办法“自救” ，反而开始提前进行资产转移、理财兑付等不尊重市场的操作，甚至意图裹挟舆论对政策施压，那显然就是走了一条不归之路。
所以，回到开头那个问题，房企们不是没有办法，而是不愿意用这样的办法。房企不过就是个壳子，即便搞破产了也没问题，反正最终也是一枚“弃子” 。