2021年上半年房企盈利能力报告——利润增速维持低位盈利指标探底( 二 ) ??2021年上半年

上半年行业整体盈利表现不佳，从中期业绩会上各大上市房企对行业利润的预期来看，多数房企认为短期内企业盈利水平承压、毛利率下降已是行业趋势，但随着17、18年的高价地逐步去化完毕、土地市场价格预期趋稳，长期来看行业利润率水平在触底之后或将略有回升，稳定在20%-25%之间的水平。未来，行业前期高增长阶段的高额回报很难再实现，企业“稳利润”需从运营管理及产品品质入手，审慎理性拿地、优选项目，提高经营质量及运营管理效率，同时加强产品打造、提升产品品质和产品适销性，在日趋激烈的市场竞争中不断提升企业自身的核心竞争力。
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近三成典型房企毛利同比下降
ROE水平普降
1、利润增速：上半年仍有三成典型房企毛利同比下降
2021年上半年，不少房企都实现营收与利润规模同比显著增长，主要原因是去年同期受到疫情影响较大，基数相对较低，而今年以来开工建设、竣工交付进度平稳推进，也是市场节奏恢复的表现。但仍有三成房企毛利同比降低，利润规模增长承压。
此外，上半年也有部分房企出现增收不增利的现象，在营收增长的情况下毛利润不增反降，其中不乏金地集团、雅乐居、融信中国等规模型房企。显然，在行业增速放缓、调控政策密集出台的背景下，房企的利润增长对于土地和经营成本的控制提出了更高的要求。

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（部分略）
2、利润率：利润率普降，也有部分房企维持了高利润水平
今年上半年行业利润率指标延续下行趋势，但也有部分房企维持了较高的盈利水平。从今年上半年高利润率房企来看，大多呈现出较强的商业、城市更新等复合属性，非核心业务经营收益在增加利润方面也起到了重要的作用，这也反映出当前多元业务对于平滑利润率的重要性。
例如宝龙地产今年上半年毛利率持续保持在30%以上，达到35.2% ，归母净利率达到18.9% 。高盈利的背后主要可以归功于两点：一是企业理性的投资逻辑“不买贵地，不进贵城” ，今年上半年也并未在22城集中供地中拿地。二是非核心业务经营收益，尤其是投资性物业的公允价值变动显著增厚了企业账面利润。
另外，合景泰富得益于企业高收益性的商业布局，以及前期价格较低的土地储备积累，也保持了较强了盈利能力，毛利率、归母净利率分别达到30.1%、21.2% 。盈利能力作为评估和检验房企长期可持续发展的关键指标，高利润率房企的业务模式、经营模式在行业都具备相当参考价值。

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3、ROE：近6成房企ROE下行，典型房企ROE中位数5.86%（略）
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非核心业务收益对利润上升贡献更大
1、合联营收入：行业合作加深，半数企业合联营收入占比提升
2021年，随着楼市调控的持续收紧，针对房企的“三道红线”、针对房贷的“两条红线” ，以及“集中供地”政策的落地，房企面临更为严峻的外部环境，继而合作趋势进一步强化，以对冲调控风险、优势互补提升竞争力。对于房企合作中的非并表项目而言，其开发利润以权益法进行核算，计入“对联营及合营企业投资收益”科目，影响净利润表现。同时，合作非并表项目的增加也会相应地提升企业的归母净利率水平。
2021年上半年80家典型上市房企中，近半数房企合营联营收入占税前利润的比重较上年同期呈现不同程度的上升，行业合作加深。而从对联营及合营投资收益的绝对规模来看，上半年典型上市房企中25家房企实现同比增长，其中13家房企增幅超过100% ，包括首创置业、越秀地产、招商蛇口等。龙头房企的规模优势显著，碧桂园以31.2亿元的合联营收益位列榜首，较上年同期增长20.9% ，融创、万科、保利等房企也依旧位居前列。

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2.投资物业重估收益：华润、龙湖、中海投资物业重估收益领先（略）
3.租金收入：疫情修复期下，超六成房企租金收入同比回升
投资物业及酒店运营作为房企多元发展板块的一部分，已成为大部分房企的业务选择之一，与主业协同发展，助力房企总体收入的提升。 2021年上半年，疫情修复期下大部分房企的投资物业板块收益显著回升， 80家典型上市房企中超过六成房企的投资物业租金及酒店运营收入同比提升，其中增幅超过50%的达22家。

2021年上半年房企盈利能力报告——利润增速维持低位 盈利指标探底( 二 )

2021年上半年房企盈利能力报告——利润增速维持低位盈利指标探底( 二 )