拿地买房，就去这50个城市！近两年

近两年，房地产调控政策逻辑有所转变，整体由过去的抑制需求端为主，逐渐向供给端发力转变，长效机制不断完善，金融、土地、财税等方面的调控政策接连发布。 2020年8月，面向房企的“三道红线”监管政策发布，限制房企有息负债规模增长，降低企业经营风险；12月，面向银行业金融机构的“两道红线”发布，设置涉房贷款余额占比上限，约束银行房地产信贷投放；2021年2月，土地供应“两集中”政策发布，要求重点22城集中发布出让公告，集中组织出让活动，给房企投资、营销、融资等均带来新的挑战，房企精细化、专业化运作愈加重要。当前，全国房地产市场规模总量横盘，城市分化持续加剧，面对新的政策环境， 2021年我们继续沿用“人口+产业+交通”的分析框架，解读城市发展潜力，为企业布局提供决策依据。
2021年作为“十四五”的开局之年，国家发展战略的顶层规划已正式发布，城市群和都市圈的发展被放到了更高位置，交通强国建设的加速亦将为枢纽城市未来的发展提供更多可能。不同城市在产业基础、创新实力、交通通达性等因素影响下，人口吸引力将进一步分化，房地产开发投资潜力也呈现出新的特点。
2021房地产开发投资吸引力TOP50城市

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数据来源：中指研究院测算
研究结果显示， 2021年，上海、北京、深圳和广州四个一线城市投资吸引力排名继续保持领先，杭州、成都、南京等1.5线城市紧随其后，前二十名均为一二线核心城市。具体城市来看，上海、北京、深圳、广州投资吸引力排名保持不变，继续稳居前四位置。
杭州依靠数字经济创新发展，人才引进、落户政策不断升级，投资吸引力连续4年保持全国第五位；成都、南京、武汉、苏州、重庆等1.5线城市位列6-10位，其中成都凭借成渝双城经济圈规划利好、不断完善的交通网络以及人口的大规模增加等有利因素，投资潜力有所提升；苏州依靠较强的人口吸附力和发达的电子信息产业、装备制造等行业，投资潜力保持不变；武汉2020年受疫情影响较大，但今年以来经济、房地产市场均出现较好恢复，投资吸引力排名亦保持不变。
西安、郑州、长沙、天津、宁波、合肥、佛山、青岛、东莞、无锡等二线及以上城市位居第11-20位，其中无锡常住人口增长较快，房地产市场热度较高，投资吸引力排名进入前20 。其他2.5线及三线城市中，珠海、惠州、常州、嘉兴等长珠三角城市群内紧邻中心城市的地级市排名靠前，投资吸引力高于其他区域同级别城市。
-评价体系-
市场容量与增值潜能两大维度
评价城市房地产开发投资吸引力

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2021年，我们通过对海量数据的深入分析与总结，构建形成了包括2大维度、12个方面，近50项具体指标的“城市房地产开发投资吸引力评价模型” ，基于此模型，对全国31个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区）的297个地级以上城市进行投资吸引力评价。
-城市发展的三大核心驱动力-

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【拿地买房，就去这50个城市！】图：1997年以来全国出生人口及出生率
数据来源：国家统计局， CREIS中指数据
第七次全国人口普查结果显示，截至2020年11月1日，我国人口的总量为14.12亿人，较第六次人口普查，我国人口净增长7206万人，增长5.38% ，对比上一个十年，人口净增量减少了约183万人，增长速度降低了约0.04个百分点，由于出生率和年龄结构限制，近十年人口增长的规模略有下降。全国流动人口规模进一步扩大，流动聚集效应更加明显， 2020年流动人口3.76亿人，十年间增长了将近70% 。房地产与人口紧密相关，人口的规模和结构直接影响着城市未来房地产市场的规模及产品结构，未来人口的增长模式、年龄结构和地域分布均影响着房地产市场的发展态势。
▋人口持续向东部区域及中西部核心城市聚集，人口流动速度加快。近十年深圳、广州、成都、西安、郑州等城市常住人口增加超300万
图：2010-2020年全国常住人口增量分布图（万人）

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注：西安人口增量为官方公布数据，未剔除区域调整因素