房地产，真的不行了？最近

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最近，地产行业的情绪波动有点大。
周五晚上，一则土地出让金划归税务部门征收的消息出台，业内惊呼“土地财政药丸”——两天过后回过神来，不至于啊！
多少有点群体性反应过激。
再往前，千亿房企蓝光的资金困境受到了意外的关注。
我们推文之后，不少业内的朋友纷纷发来私信，补充了更多行业内幕，包括——
“碧桂园去年就在和蓝光接触，想收购蓝光在西南的业务。 ”
“万科还在继续和蓝光协商第二笔资产收购，其中包含蓝光在重庆的项目，这个项目价值几十个亿。 ”
“不止蓝光，据传彩生活，鸿坤，荣盛，华夏都要抛售物业板块。 ”
……
作为曾经的“四川地产一哥” ，蓝光落到卖身求存的地步，除了自作孽的盲目扩张，多少，也有时势相逼。
无论是政策端、融资端的不断收紧，还是市场层面终端消费者的共同角力，围剿房地产俨然成为当下的一种政治正确。
大家甚至形成了思维惯性，一有风吹草动，马上习惯性放大对行业不利的那一面。
大半年过去，业内也确实，满是杠杆断裂的声音。
所以，房地产，真的不行了？

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如果回头看，这场空前的狙击战，说白了只有三个字：
降杠杆。
第一枪，源于去年年中的融资“三道红线” 。
所谓“三道红线” ，是将房企的财务表现直接与有息债务的增长空间挂钩，如果全部符合监管要求，那下一年的有息债务还有最高15%的增长空间；
假如全部踩线，有息债务的增长空间，为零。

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这说明了什么呢？
就算是全部符合监管要求的房企，有息负债也只能以每年不大于15%的速度增长，而过去的这么多年， Top50的房企的增长情况是这样的：

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2020年以前，行业大佬们的年平均有息负债增速从没下过15% ，高的时候，达到40% 。
而有了三道红线的2020年，这一数据的同比增速迅速降到了5% 。
在红线之下，房企被分为三六九等，进入“红档”的房企的借款渠道立马被限死，除了分拆资产、股份增发这些财技，就只剩拼命卖房卖资产了。
好歹先把债务窟窿给填了。

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房企想赶紧卖房，但市场端的降杠杆也早已开始。并且，越收越紧。
买房的人也借不到钱了。
前几天，在本轮楼市上涨的起点——大湾区，深圳和广州的金融监管部门同时出手，进一步严管违规资金流入楼市。
深圳约谈5家小贷公司和9家主要从事赎楼担保业务的融资担保公司，重点自查信贷资金违规流入房地产市场；
广州要求小额贷款公司不得开展“过桥贷”“赎楼贷”业务，不得直接或变相发放住房按揭贷款。
新政一出，不但堵住了从非银机构流入楼市的资金，连卖一买一的置换客也失去了过桥的来源。
这只是市场端降杠杆的冰山一角。
在这之前，经营贷入楼市已经被堵，首付来源已经被严查，甚至各城市用来“抢人”的人才房票也开始收紧，人才想要买房，还要再额外叠加一定时长的社保。
即使你不被限购限贷，从资金成本来看，虽然LPR一直维持低位，但房贷利率——尤其是二手房贷利率，已经从年初开始悄然上涨。

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更狠的，是深圳开创性的“二手房官方参考价” 。
在炒作最火爆的区域，参考价不到市场交易价的一半，但银行已经表态，只按照参考价来放贷。
也就是说，在这些区域，就算是首套房，也只能拿到相当于房款30%的银行贷款。
这是何等严厉的降杠杆。
这个试点性的举措立马被推向全国——短短半年内，已经有宁波和成都官宣抄作业，未来大概率会有更多城市跟进。
也难怪《2021年第一季度中国货币政策执行报告》中已经开始出现这样的数据：
今年一季度居民杠杆率下降0.1个百分点，从去年末的62.2%下降至62.1% ，这是2012年以来，首次季度性杠杆率下降。