租户|财华洞察|再暴雷！蛋壳公寓“有苦难言”，长租公寓的冬天是否来临？( 三 ) 公司股价|房租|人员|毛利|观点评论|蛋

昨天甚至有消息指，由于蛋壳资金恶化，微众银行已经决定不再作为蛋壳的租金贷供应商。
该传言尚未得到核实。但可以肯定的是，长租公寓去杠杆，已经是行业发展的必然。没有了“租金贷”的助力，像蛋壳公寓这样的行业龙头上市公司还有什么吸引力获得传闻中的买家我爱我家收购呢？
首先，从收购资产价值角度考虑，蛋壳公寓截至今年第一季末的资产净值仅剩2.73亿元。而且再经历第二、三季的经营之后，公司的资金面进一步恶化，传闻中的“接盘侠”我爱我家要收购蛋壳公寓，意味着它同时要接下公司现时拖欠房东、供应商、员工的款项；
其次，公司过往数年的经营业绩说明了，目前它的租金收入水平根本无法取得盈利。理论上，蛋壳公寓最终要实现盈利，路径有二：
一是提高对外租金，在扩张放缓的前提下提高收入水平；
二是维持过往的高速扩张，形成规模效应，令成本递增边际减弱。
后者是长租公寓玩家过去所倚重的模式，但在行业去杠杆的大前提下，以租金贷高速扩张的方式应难以为继。
剩下就是第一种提价方法。但在目前行业未形成垄断的情况下，谁敢贸然提价，很容易就会失去市场。失去市场，公寓品牌离消失也不远了。
遭遇“去杠杆”的蛋壳公寓，现在已经变成了烫手的山芋，我爱我家接盘可能变成了接飞刀。
再看我爱我家的资金面状况，截至今年第三季，公司有现金34.85亿元，母公司流动比率为1.61 ，速动比率为1.60 。

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从资金上看，我爱我家要盘下病入膏肓的蛋壳公寓，自然不成问题。真正的问题只有一个：盘下蛋壳公寓这种从未证明可以盈利、资金主要来自杠杆的资产，是否值得。
3.长租公寓模式会否成明日黄花？
长租公寓“暴雷”事件不止发生在蛋壳公寓。从去年年底开始，全国知名的长租公寓品牌，如乐伽公寓、青客公寓、我乐公寓等均发生过类似的房东和租户大规模维权事件。
今年疫情，只不过是放大了长租公寓资金链的紧张问题。
一个经营收入远远不能覆盖经营覆盖，经营资金主要来自租户贷款的经营模式，如果没有更多外部融资的介入，迟早会暴雷。
而从去年开始，长租公寓获取的外部融资正在逐步减少。今年长租机构无论是股权融资、公司债券，还是ABS融资规模都发生显著的下滑。

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市场不再看好长租公寓了。在融资愈加困难的情况下，将会有更多的公寓品牌走向消亡。
从诞生开始，长租公寓就备受争议。租户认为，类似蛋壳公寓“二房东”的出现推高了租房的成本。但实际上，二房东们做的却是不赚钱的生意，其亏钱的经营模式让更多投资人敬而远之。
诚然，每一个新兴行业开头都要经过烧钱抢市场的阶段。但长租公寓这一新业态有些特别，这是一个租户不喜欢、投资人不爱、自己也不赚钱的行业。
面对监管层的去杠杆，蛋壳公寓及长租公寓行业去向何方，大家都没有谱儿。
唯一可以肯定的是，长租公寓的寒冬，已经来了。
作者：燕十三
编辑：彭尚京