租户|财华洞察|再暴雷！蛋壳公寓“有苦难言”，长租公寓的冬天是否来临？公司股价|房租|人员|毛利|观点评论|蛋

文章图片
港股解码，香港财华社原创王牌专栏，金融名家齐聚。看完记得订阅、评论、点赞哦。
房东收不到房租继而赶走房客、房客退租却收不回预交的房租、装修供应商、保洁甚至维修人员均遭拖欠工钱……
最近的蛋壳公寓（DNK-US）已被“钱”的问题折磨得焦头烂额。
昨天，市场传出我爱我家（000560-CN）愿意接盘蛋壳公寓，公司股价在美股市场旋即拉升出一条美妙的弧线，盘中一度涨愈90% ，收盘价涨75.18% ，报2.4美元，涨幅冠绝所有中概股。
但今日早间，我爱我家最新回应并没有接到要接盘我爱我家通知。
短短几日内，蛋壳公寓经历了绝望、重拾希望又再准备跌落谷底的一波多折。
经历年初疫情摧残之后，长租公寓的冬天，是终于要到来了么？
1.“万恶之源”租金贷
11月19日，蛋壳公寓北京总部门外，聚集了数百维权人员。他们有的是租户、有的是保洁、有的是维修人员，都因为“钱”的问题齐聚一堂。
有苏州承包商说，蛋壳拖了他们近160万元的工程款，其中59万一拖就是两年多。今年一开始公司还给出解释疫情艰难，到7、8月份干脆就不付款了。承包商下还有众多工人，没有工程款谁也扛不住，只得上北京总部维权；
维修人员则表示，蛋壳已经拖欠了他们数百名员工薪资长达4个月。
在全国多个城市，都有蛋壳公寓租户由于公寓停交水电费、网络运营费等导致出现停水停电及断网等情况。部分租户还遭遇退租不到账、账户余额提现难的问题。
所有问题最终无疑都归向一点——蛋壳公寓没钱了。
11月14日，蛋壳公寓在微博回应，公司没有破产，也不会跑路，观众不要信谣传谣。
【租户|财华洞察|再暴雷！蛋壳公寓“有苦难言”，长租公寓的冬天是否来临？】但就看蛋壳公寓最近搞出的大新闻，它说自己不会跑路，也不会破产，相信很难让人信服。
蛋壳公寓资金链断裂，其实早在今年年初已有端倪。这一切还得从它的租金贷杠杆扩张开始说起。
据公司招股书介绍，蛋壳公寓在和租户订立租约的时候，大部分租户都会开通“租金贷” 。在租金贷模式下，租户只需缴纳首个月的房租和押金，之后银行金融机构会以租户信用开通租金贷，借出之后11个月的租金。租户之后每个月交租金实际上是偿还银行贷款。租金贷产生的利息由蛋壳公寓承担。
这样做的好处是，租户不需要一次性按季、半年或按年支付太多的房租，而且并不需要承担租金贷的利息，可以按月交租，符合大多数人的消费习惯。故按公司披露， 2017年、2018年及2019年前三季，蛋壳公寓分别有91.3%、75.8%、67.9%的租户选择租金贷交租。
对于蛋壳公寓而言，虽然订立租金贷，自己还要承担利息，但亦变相地以租户个人信用作背书，获得了一大笔的融资。
因为租金贷是银行一次性给出的11个月房租，累积起来就形成巨大的资金池，公寓就可以拿着这笔钱继续圈地，从不同房东手中租下房子并装修，扩大经营规模。
在长租公寓兴起初期，行业玩家都未建立品牌优势，市占率是公寓运营方的唯一KPI 。谁占有的市场大，谁就有可能最后活下来。
而租金贷，给了像蛋壳公寓这样的运营方疯狂增长的机会。截至2019年第三季，蛋壳公寓运营的公寓数量为43.3万间， 2016至2018年复合年增长率高达360% 。

文章图片
这种融资扩张的路子其实与传统房地产很像。只不过与房地产开发不同的是，开发商辛辛苦苦建好的房子卖出去虽然回款周期比较长，但还是可以赚钱的。而长租公寓物色到公寓装修完租出去，其实还不赚钱。