毛利率|王祥明上任百日华润上演“加速度” 数据|地块|管理层|加速度|观点评论|房

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从7月正式任命至今，华润置地董事长王祥明掌握华润已过百日。尽管鲜少露面，但华润置地的节奏却在悄然发生着微妙的改变。
11月10日，华润置地有限公司（以下简称”华润置地）发布截至2020年10月31日止一个月未经审核营运数据。数据显示，集团实现总合同销售额约260.4 亿元，同比增长3.5% ，环比下降10.23%;总合同销售建筑面积约175.62万平方米，同比增长30.8% ，环比增长50.6% 。
今年1月~10月，华润置地实现总签约额2170.55亿元，同比增长8.24%;总签约面积1162.87万平方米，同比增长6.7%;累计投资物业实现租金收入约99.42亿元，同比下降1.1% 。
对于这样一个稳中有涨的成绩，王祥明的心中是否满意，采访人员无从得知，但从最近一次其在企业内部发表的一番《围绕“双循环”新发展格局，推动华润实现高质量发展》讲话中,可以窥见华润置地正在悄然加速。
新晋“拿地王”
华润置地的加码从年初便可见端倪。
今年年初，疫情危机尚未解除，华润置地已出现在多地土拍市场。据采访人员统计，仅今年2月份，其就拿下7宗地块，仅北京便在单月里拿下三宗地，总建面约103.5万平方米，应付的权益土地出让金约108.75亿元。
在中国指数研究院一季度房企拿地排行榜上，华润置地以“拿地350亿元”的总额，列据排行榜第一。
华润置地如此大手笔的拿地计划是怎样的？对此，华润置地管理层在接受采访时表示：今年全年可售货值约5000亿元。但对于拿地计划并没有明确的拿地预算。未来拿地会看市场机会来动态看待拿地机会。
话虽说的保守，但华润置地的加速度似乎已全面开启。今年8月，华润置地收购了6幅地块，总楼面面积约131.89万平方米，应付的权益土地出让金约为121.9亿元。 6幅地块分别位于长沙、重庆、厦门、广州及海口。
今年10月，其又相继在绍兴、宁波、杭州、深圳、重庆、惠州、呼和浩特、太原及南宁收购了 10 幅地块，总楼面面积约246.35万平方米，应付的权益土地出让金约为146.2亿元。
从拿地分布区域来看，其投资策略依然聚焦一二线城市和有产业支撑的三线城市，以及大湾区、长三角、京津冀等都市圈。在拿地结构上，周转快的住宅用地占主要比例。
财报显示，截至今年三季度，华润置地的土储建面达到6064万平方米，其中处于一二线城市的土地储备占比达到83% 。
尽管华润管理层表示不会高位抢地，但采访人员注意到。华润置地上半年的拿地均价为11892.5元/平方米，较2019年平均7050元/平方米的拿地成本明显上升，销售均价为17532元/平方米，地价与房价之比为0.68 ，处在较高水平。这也意味着，未来的利润会被受到地价上涨影响。
而毛利率一直是华润置地过不去的坎。
2019年华润置地实现营业收入1477.4亿元，同比增长21.9%；年内溢利达343.5亿元，同比增长25.9% 。尽管营收和净利润看似喜人，但毛利润已经出现下滑现象。
数据显示，华润置地2019年的开发物业毛利率由2018年的42.9%下降为36.5% ，投资物业(包括酒店经营)毛利率由2018年的65.9%上升至66.5% 。从而使得华润置地37.9%的综合毛利率，创下近年的最低值。
这一数据在2015年~2018年分别为31.1%、33.7%、40.3%、43.4% ， 2019年华润置地毛利相比2018年下降了5.5个百分点，同比下降12.67% ，这也意味着，如今的盈利水平甚至已经退回至两年之前。

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