销售|金科股份：盈利能力下滑，土地成本上升( 二 ) 均价|城市群|显示|物业|均价|短债|净负

物业上市确实能够在一定程度上改善金科股份的负债结构。据海通证券测算，物业上市后，包括剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比等三项指标均有显著改善。再考虑到房企年底的账面货币资金相较中报会更为充裕，预计今年年底金科股份的净负债率和现金短债比两项指标有望同时回到绿线。
成本攀升成为考验
达到千亿规模之后，为了保持扩张，不得不提高土储规模。然而，激烈的土地市场竞争，也提高了其土地成本。面对不断攀升的土地成本，未来如何消化，已经成为金科股份不得不面对的问题。
统计数据显示， 2020年1-9月，公司新增土地123宗，建筑面积1995万平方米；合同投资金额740亿元，但权益合同金额433亿元，占比不足6成。
而在2019年，金科股份在前三季度累计新获取140个项目，拿地金额614亿元，其中权益拿地金额400亿元，拿地建面2446万平方米，权益占比达到65% 。
值得注意的是，在今年前三个季度，金科股份拿地成本持续攀升。据测算，今年前三个季度，金科股份拿地均价为3709.27元/平方米，而去年同期该数字为2510.22元/平方米，同比增长47.77% 。在房价上涨已经普遍进入“个位数时代”的大背景下，金科股份未来如何消化如何大幅度提升的土地成本，是一个考验。
除了土地成本的增加，受到行政部门的处罚，也让金科股份难以心安。近日，济南市城市管理局发布行政处罚决定书文号“济综执处字[2020]第146号”显示，金科集团控股子公司被罚，济南海睿房地产开发有限公司未取得建设工程规划许可证进行建设，依据相关条例，被处罚6.1869万元。
近年来，金科股份纷扰不少，动静最大的要数融创与金科股份实控人黄红云之间的控制权之争。资料显示，自2016年融创中国通过旗下公司天津聚金参与金科股份定增后，双方开始展开较量，互不相让。期间，持续加码的融创中国所持金科股份的股权比例，最高时达到29.35% 。不过，在今年4月份，融创选择“放手” ，通过数次大宗减持之后，持有股权比例大幅下降，目前已不再为金科股份持股5%以上股东。