地产深度报道|物管公司屡屡破发却仍鱼贯赴港，房企上市遭遇“卡壳” 在业内人士看来

在业内人士看来，相较于房地产开发，物管行业有着轻资产、低负债率的优势，现金流稳定。
11月17日，金科服务、上坤地产同时登陆港交所，发行价分别为44.7港元/股、2.28港元/股。
今日开盘，金科服务股价短暂冲高后回落。截至收盘，金科服务报收44.7港元，与发行价持平，总市值达282.9亿元。而上坤地产则盘中一度破发，最低至2.22港元，截至收盘，上坤地产股价微涨0.88%至2.3港元，总市值为46亿元。
虽然“有缘”同日挂牌，但采访人员注意到，两家企业所处的不同赛道在资本市场的境况却大不相同。若将时间线延长可以发现，金科服务已经是今年上市的第12只物业股，而上坤地产则是第四家上市的内地房企。
业内人士直言，从整体行情来看，相比房企，物管公司的确更受资本市场追捧。
房企上市“卡壳”
东方证券11月9日发布的研报指出， 2020年已有11家物管公司上市，还有9家已经递交招股说明书。加上金科服务，今年上市的物管公司已达12家。对比来看，今年上市的内地房企只有4家，其中汇景控股早已于2019年12月24日通过港交所聆讯，只是正好赶在2020年年初敲钟。因此，若除去汇景控股不算，截至目前，实际在今年IPO上市的房企只有3家。较往年相比，这一数值明显偏低。
除了上市数量少，目前已上市的房企还存在着多次递交招股书的现象。例如今日上市的上坤地产就经历了两次递表， 10月29日上市的金辉控股也提交了两次招股书。
此外， “二进宫”的还有港龙中国地产、汇景控股、中梁控股，恒达集团控股则是三次提交招股书才成功上市。据了解，上述房企在改善了负债率，提升了业绩规模后，方才通过IPO 。
而将于11月18日上市的祥生控股是今年唯一一家首次递表就成功上市的房企，也是唯一一家尚未上市的千亿房企、唯一一家尚未上市的前30强房企。
由此来看，今年内地房企赴港上市的大门有所收窄。相较于中小规模的房企，头部房企上市更为顺畅。对于这一现象，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，港股对于内地房企上市的要求确实越来越严，这一点或是受到瑞幸事件的影响。瑞幸事件以后，港交所对上市企业的质量要求有所提高。
严跃进称，以前港交所希望更多企业到香港上市，在此动机下会给予相对宽松的上市条件。但现在来看，这种不确定性就增加了。
目前来看， 2019年10家赴港IPO房企中尚有4家没通过，其中万创国际4次递表均失效，大唐地产、奥山控股等也二度闯关失败，目前只有大唐地产屡败屡战，今年5月末继续递表。
此外，今年第三次递表的三巽控股，以及第二次递表的领地控股、中国文旅都还没有任何音讯。
物业扎堆上市
与房企上市“卡壳”情况截然不同的是，物管公司赴港上市已成为“潮流” 。
物管公司上市潮起于2018年，当年上市的物管公司共有6家，超过了过去3年上市物管公司的总和。不完全统计显示， 2019年，上市物管公司达到10家。
今年，物管企业上市热度依旧很高。总体来看，目前港股物业板块已上市的企业将近40家。继金科服务上市后，融创服务将于11月19日登陆港交所。另外，华润万象、恒大物业也上市在即。
在业内人士看来，相较于房地产开发，物管行业有着轻资产、低负债率的优势，现金流稳定。并且，物管行业是“存量+增量”的发展模式，现阶段业绩增长的核心动力仍是规模增长，第三方市场仍有较大空间。
据中指院公布的行业在管面积和平均物业费推算， 2019年行业规模预计已经超过万亿（含增值服务）。东方证券研报指出，到2030年，物管行业管理面积将达到约369亿平米，基础物管物业市场规模达1.7万亿，行业总规模(基础服务+增值服务)超过2.5万亿。