观点地产网|金科服务首日上市的市场窥视，物业股破发潮下( 二 ) ：物业股破发潮下金科服务首日上市的市

市场评论亦认为，大型机构的额外参与，对于稳定价格也起了一定作用
上述10名基石投资者，便锁定了46%的发行股份。
关于金科服务
就目前而言，物业股表现受到市场大环境的影响更大一些，反观金科服务本身或许对于股价涨跌影响并不算大。
但我们仍需看下这家物业公司的基本面如何。
早在今年4月份，金科股份开始陆续披露关于分拆物业上市的消息。再于6月底，金科服务正式向港交所递交招股书。
直到11月17日实现IPO ，算起来也经过了大半年时间，相较于恒大物业仅耗时一个半月便通过了港交所聆讯，金科服务上市速度确实不算快。
根据资料，金科服务主攻社区服务运营及智慧体系建设，收益主要来源四条业务线：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及智慧科技服务。
不过目前大部分收益还是来自于物业管理服务。招股书显示， 2017年-2019年，金科服务物业管理服务实现收入7.61亿元、10.20亿元、14.66亿元，分别占总收入的72.7%、67.0%、62.9% 。非业主增值服务、社区增值服务、智慧科技服务的占比至2019年底，分别占总营收的25.6%、10.3%、1.2% 。
金科服务对于智慧科技服务有着诸多期待，上市仪式中，金科服务董事长夏绍飞也有提及，智慧科技方面，未来金科服务将搭建运营和管理两个技术构架，形成智慧社区、智慧园区和智慧城市的特色科技服务体系。
早前招股书披露显示，金科服务募集资金用途方面，约10%或约5.73亿港元将用于升级数字化及智慧管理系统。
而西南第一，是金科服务的“噱头”所在。蒋思海在上市仪式透露，其连续5年保持中西部占有率第一、重庆第一。
截至2020年6月末，金科服务已进入全国24个省份133个城市，签约面积约近2.56亿平方米，签约项目843个，在管物业总建筑面积约为1.29亿平方米。
从区域分布看，金科服务管理的物业项目已经覆盖西南、华东及华南、华中等地区，不过相当部分业务集中在西南地区。
截至2017年、2018年及2019年12月31日，其在西南地区管理总建筑面积分别约为3890万平方米、4900万平方米及6170万平方米，占在管物业总建筑面积约62.4%、54.6%及51.2% 。来自西南地区的物业管理服务收益，分别占2017年、2018年及2019年总收益约62.5%、61.5%及60.8% 。
对于物管企业一直被诟病的过度依赖母公司，金科服务也管理金科集团开发的几乎所有物业，但同时在第三方外拓上也有所表现。截至2017年、2018年及2019年12月31日，外拓项目分别占在管总建筑面积33.4%、47.3%及52.9% 。
相较于其他物管企业的规模，亦有部分人称金科服务此次发行估值略高了一些。金科服务目前市值接近300亿港币，与保利物业处于同个等级。但截至2020年6月30日止，保利物业在管面积约3.17亿平方米，比金科服务多近2亿平方米。
市场上还有不同声音认为，金科股份这几年扩张很凶猛，金科服务未来几年还是有比较大的增长空间，甚至还有人计算出，金科服务未来管理面积上限未3亿平方米。
至于未来增长的业务，金科服务有了新的想象。夏绍飞介绍：“未来十年，金科服务将从社区服务转变为城市服务，将由内向外，由社区向社会、向城市去构建大服务、大科技、大生态体系，并持续以人为本，以客户满意度为核心，去构建空间、生活、科技三个核心能力。 ”
事实上，城市服务已成为当前物管企业转型的重点，诸如万科物业、保利物业、龙湖物业等龙头企业都纷纷争夺市场。
而金科服务自2018年揭开了城市级合作历程的序幕后，截至2020年，湖北利川、安徽宣城、西藏昌都以及四川内江经开区、雅安名山区、陕西西咸新区等8个城市区域，均与金科服务签订了全面战略协议。