物业|物管公司拆墙重探业务边界企业|发展|科技|吴兰玉|物管|物业|保利

2019年，深秋季节，保利物业（06049.HK）去了北大校园，举办一场面向毕业生的宣讲。这或许是物管企业在国内顶级学府的首次招聘。活动入口处，一位北大学子对企业的负责人说：“我不是来投简历的。我就是来看看，是什么样的物业公司，敢到北大来招聘！”这固然有北大学子的骄傲，但根源还在于，社会大众对于物业管理的固有观念，仍旧是以安保和保洁为核心业务的低端服务业。
另一边，先知先觉的资本市场上，物管企业所受到的待遇却是另外一番景象。比如保利物业于2019年底IPO发行时的公开发售部分超额认购达222.68倍，冻结资金量超过同期发行的阿里巴巴；碧桂园服务（06098.HK）自2018年底上市以来，短短两年时间股价最高涨幅超5倍。
今年10月底以来，已经至少有5家物业公司奔赴香港股市，动辄以超过100倍的市盈率高溢价发行，而这些公司的基石投资者中，频繁闪现腾讯、红杉、高瓴、鼎辉、京东、雪湖、璞石、睿远等顶级投资机构的魅影。
物管行业，已被市场界定为极富想象力的下一个“黄金赛道” 。
不过，这条赛道的商业逻辑是什么？未来的发展空间又在哪里？当下群雄逐鹿的市场格局将如何演进？这些问题，即使物管行业内部也存在极大分歧。
在后疫情时代，随着社会背景与客户需求的不断变化，物管企业已走上自我变革的发展阶段，尤其资本市场的加持，更催促着它们重新思索业务边界，开发潜在价值，进而将行业推上一条竞争更为激烈的升级与分化之路。
重构商业模式
曾经，物业管理是房地产开发的附属业务，是地产企业内部替前端开发打扫战场的支持性部门。 2014年花样年的潘军带着彩生活（01778.HK）的故事奔赴资本市场，正如同向平静的湖面投入顽石，变化缓慢滋生，尤其是营收位居行业第一的万科物业主动出圈，宣布自己不再是物业公司，在很大程度上折射出行业原有的业务围墙正被拆除，而在商业模式重新定位的过程之中，争吵与分歧也正在上演。
2020年10月31日，在深圳的一个公开场合，万科（000002.SZ）集团合伙人朱保全对外宣布，万科物业发展股份有限公司更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”(简称万物云) ，并宣称要打造一个开放性的平台，促成行业全方位转型升级。
为了展示万物云的科技属性，朱保全演示了一个名为“星尘”的操作系统，万物云空间里的设施、设备、资产、人、商业活动等都能接入系统，包括物业公司、供应链上下游、各类生态合作伙伴都可以在系统上获得万科方面提供的技术、流程、标准等核心服务产品与服务能力，万科的理想是，自身与其他物业公司不再是竞争关系而是合作关系，从而打造物业行业的超级平台。

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物管企业的未来是科技公司？对此，另一头部企业保利物业抛出截然不同的观点。保利物业认为：物业的本质还是服务，科技只是提升服务品质的手段，物管行业无论业务边界如何拓展，收取的还是服务的费用，而不是科技创新的溢价。
有别于万科，保利对行业的发展趋势有着自己的思考逻辑。该集团在2019年6月率先提出了“大物业”概念，其典型标志就是多业态，明确住宅、商办和公共服务三大赛道，并建立了与之对应的服务品牌。
万科物业其实也进行了类似的划分。两者之间的差别在于，在公共服务领域，万科把服务的边界定义在了城市，而保利则更加下沉，突进到了乡镇。比如，在公共服务领域，保利不仅服务城市空间，还服务于乡镇、景区、学校、医院、地铁等多种业态。
一位对物业行业有着多年观察与研究的人士对第一财经采访人员表示，物业行业发展到这个阶段，无论是保利、万科还是碧桂园，战略取向、发展模式基本相同。万科仍旧是物业行业的老大，其对自身的战略思考是最清晰的，发展路径是也最明确的，而保利是央企，对行业的未来思考更多一些，维度也更高一些。

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