监管|多地要求长租公寓租金存入监管账户住房|市场|发展|资金|住房|楼建波|高进

为防范长租公寓“爆雷” ，近日，深圳、重庆、成都、杭州、西安等地相继就规范住房租赁企业经营行为发布通知。深圳要求住房租赁企业不得“高进低出”“长收短付”；重庆、成都等地将住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金纳入专项监管账户。
去年底，住建部等六部门曾联合发文，明确加强对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管，并要求住房租赁企业不得以租金优惠等名义诱导承租人使用“租金贷” 。
作为我国首部专门规范住房租赁的行政法规，今年9月公开征求意见的《住房租赁条例（征求意见稿）》也提出，将“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为的住房租赁企业列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。
追问1
租金纳入账户监管能解决什么问题？
对“高进低出、长收短付”的针对性举措
北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，当前，有不少住房租赁企业存在诱导消费者使用“租金贷”的情况。
这些租赁企业出租的房屋是受房东委托，也就是所谓托管式租赁企业。 “一方面，租赁企业可能会以租金优惠、分期还款等名义，鼓励承租人在租房时使用一年期的租金贷款。另一方面，租赁企业通过承租人获得了一年贷款，付给房东的租金却是按月或季付的。这也就是所谓的‘长收短付’ 。 ”
他指出，租赁企业通过这种方式控制了更多资金和房源，用于扩张和周转。在租赁市场长期稳定的情况下，弊端暂时看不见，一旦市场出现短期波动，租赁企业资金链条断裂“跑路” ，房东和承租人就都成为了受害者。目前，各地出现“爆雷”的租赁企业基本属于这种情况。
因此，无论是深圳强调不得“高进低出、长收短付” ，还是重庆、成都等地要求对承租人支付周期超过三个月的租金和以“租金贷”方式获得的资金进行监管，都是针对此类情况提出的监管举措。
【监管|多地要求长租公寓租金存入监管账户】追问2
如何防范住房租赁企业高风险经营？
可要求租赁企业经营规模与自有资金匹配
“托管式租赁经营业务，即住房租赁企业在替他人管理财产，相当于金融机构里的资产管理。 ”楼建波提出，要防范住房租赁企业尤其是托管式租赁企业高风险经营，或可要求租赁企业经营规模应和自有资金相匹配。
“有业界同行提出，如果实施这种规定，租赁企业将无法托管足够多的房源从而发展受限，但只要有租赁需求在，一定会有更多企业进入市场，形成良性竞争。一家租赁企业控制一个地区50%以上的房源，和10家租赁企业各控制10%的房源，我认为后者应该更有利于形成良好市场秩序。 ”楼建波说。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，对容易“爆雷”的轻资产住房长租企业需进行资金监管，但高进低出本身就是长期亏损状态，不可能长久持续。因此，从源头上，不应片面鼓励轻资产长租企业发展，除非其有低成本房源，能够稳定地赚取低收高租的差价。
追问3
哪些措施有利住房租赁市场平稳发展？
增加市场租赁房屋供应，建立租购并举住房制度
“另外，建立租购并举的住房制度，发展租赁市场，不能片面强调发展租赁机构，要根据我国国情，让更多的个人房东和承租人直接在租赁平台上实现手拉手交易，更有利于租赁市场平稳发展。 ”赵秀池说。
楼建波还提出，发展住房租赁市场最终的目标，应该是增加市场租赁房屋供应，让住房租赁市场平稳有序发展。 “如果租赁企业仅仅停留在托管式经营，将零散的房源集中起来出租，那租赁企业和中介并没有区别。 ”