租金|蛋壳易碎：长租公寓乱象再发警示( 二 ) 企业|该公司|累计亏损|平台|租客|租金

三是现金流：2017-2019年，公司经营活动产生的现金流量分别为-11460万元、-11620万元， -119120万元，长期为负。
也就是说，蛋壳公寓越扩规模，亏损反而越大，亏损额甚至达到营收的50%左右。按明斯基的3种融资类型（对冲性融资、投机性融资、庞氏融资）划分，这已构成庞氏融资，须不断借新还旧或者出售资产，方能堵上债务窟窿。也意味着，一旦某个时点现金流入不足以覆盖流出，即存在资金崩盘风险。
这一模式能玩这么久，关键就在高付低出、长收短付。与前文描述的案例类似，只要租客租金按年交给公寓，公寓按月给房东，就能凭时间差扩充资金池；只要资金池里有钱，就能继续吸引房源客源。
“租金贷”在蛋壳公寓的资金池占据重要地位。其招股书显示，截至2019年前三季度，蛋壳的租金贷收入占总租金收入的67.9% 。
如此高的比例意味着，一旦没有新租客以租金贷形式提前付房租，现金流就会断裂。
现金流问题并非蛋壳独有。机构统计， 2020年上半年，媒体公开报道陷入经营困境的长租公寓多达84家。受疫情影响，长租公寓入住率下滑、租金收入下降，资金链问题被急剧放大。
工商平台天眼查近期发布的《房地产行业企业数据报告(2020)》显示，全国已注销或吊销长租公寓相关企业约170家，占相关企业总量的15%；约有22%长租公寓相关企业曾经或现有经营异常，近5%企业曾受行政处罚或有过严重违法行为。

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租房贷模式（图源：央视）
三
目前，除少数集中式长租公寓外，包括蛋壳在内的多数长租公寓，都属于“分散式”公寓，扮演的是“二房东”角色——运营商不自持物业，从个人房东手中收房，简单装修后出租，按月给业主付房费，按年向租客收租金，从中赚差价。
这种模式盈利不易。戴德梁行2019年的行业报告指出，分散式长租公寓企业的底租、装修、运维成本约占总成本80% ，行业平均回报率很难超过2% 。同时，此类企业不易融资，因为没有太多自有资产；相比之下，背靠开发商、拥有土地、自持物业的重资产长租公寓企业更易获得融资。
经营模式先天不足，是企业的问题。对一个普通人来说，难道租个房子还得考察一番企业资质、审查其经营数据、断定其有无资金链风险，再决定租不租？这要求未免太高吧？
的确，一旦运营商破产或跑路，最终受困的正是租客：房东拿不到按月租金，只能收回房屋；租客无处可去，却发现租金贷仍背在身上，还得按月付贷。
这让岛叔想起一则旧闻：去年10月，老牌英语培训机构韦博英语关闭大量门店，上万名学员受到影响。企业经营不善也就罢了，要紧的是这些学员大多被机构劝说，从金融机构申请了数万元的“培训贷” ，结果机构倒闭，学员退费无门，贷款却照还不误。
无论是培训贷还是租金贷，瞄准的都是囊中羞涩、有资金压力的年轻人，瞄准的也是提前拿到资金、用资金池玩扩张游戏的金融套路，最终风险却转嫁给消费者。这好吗？非常不好。
国家政策提倡的是鼓励业主改造空置房屋，增加租赁市场房源。市场有长期需求，但行业乱象亟需规范。
今年9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，监管措施多达60余条，将长租公寓“高收低租”“长收短付”“租金贷”等高风险经营行为纳入监管；杭州等地出台规定，住房租赁企业向房东支付的租金及向租客收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金，应缴入租赁资金专用存款账户管理，部分资金须冻结作为风险防控金。
同时，各地也在为住房租赁企业提供金融、税收、土地优惠，支持合法正规的企业完善经营，并未一刀切禁止长租公寓的经营模式。业内人士认为，一定程度的高收低租、长收短付是企业灵活经营的体现，租金贷本质上是消费贷。关键在于将风险控制在合理范围内，规模扩张速度应与风险管理能力匹配。