代建|建业旗下第四家公司启动IPO 净利率是行业老大3倍( 二 ) 绿城|项目|房地产|行业|中原建业|绿城

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中原建业净利率等数据。来源：中原建业招股书
相比于重资产的地产业务，轻资产模式的代建业务的利润空间相当可观。 2017年、2018年、2019年及截至2020年6月30日止六个月，中原建业实现净利润1.42亿元、4.04亿元、6.41亿元及3.02亿元，净利率分别为45.9%、59.7%、62.3%及62.8% 。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端分析，从行业普遍情况看，代建公司的利润之所以这么高，主要是它们不需要支付土地、建安、人工等成本，而是从项目的纯利润中抽取一定比例。有的项目中，代建公司还会参与跟投，收益更高。
中原建业高达60%的净利率，几乎与绿城管理的毛利率相当，更是其净利率的三倍。数据显示， 2017年、2018年、2019年及截至2020年6月30日止六个月，绿城管理的净利率分别为25.2%、24.5%、19.51%、16.44% 。
究其原因，这与两家公司的业务模式有关。中国房地产代建分为政府代建、商业代建及资本代建，中原建业专注于利润较高的商业代建，而绿城管理除了商业代建，还有政府代建及提供与代建相关代建咨询和设计咨询等。
此外，中原建业的在管项目都是直接管理，绿城管理商业代建中包括了一部分合作代建，绿城管理须向合作业务伙伴支付特定百分比的管理费。随着合作经营项目的数量增多，导致其商业代建业务的利润空间受到压缩。
“我们相信，我们的直接管理业务模式、专注于房地产商业代建、规模经济及地理优势带来的成本效益以及我们由标准及透明费率带来的定价能力，令我们实现高利润率。 ”中原建业在招股书中称。
招股书也提示，中国及河南省房地产代建市场的竞争不断加剧，可能会对公司业务及财务状况造成不利影响。
委以走出河南重任专家：注意代建风险
作为老牌房企，建业地产一直深耕河南，这种策略虽然让其多年来在河南保持领跑地位，但也错过了跨越式发展的机遇，年销售额在2019年才首次超过千亿元。近两年，建业走出河南战略受到关注，而走出去的抓手之一就是中原建业。
2018年12月，建业和河北邢台一家企业签署协议，合作开发邢台市的一个小镇，正式迈出走出河南的第一步。截至2020年6月30日，中原建业已在陕西、山西、河北、新疆及海南共计管理8个项目，订约总建筑面积约91.84万平方米，并计划在上述省份及自治区开展更多代建项目。
中原建业表示，计划透过多种线上及线下渠道进一步增强“建业”品牌的市场知名度，将业务扩展至河南省相邻省份，如山东、湖北、江苏及安徽。

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中原建业风险提示。来源：中原建业招股书
在谢逸枫看来，中原建业专注的房地产商业代建业务，所服务项目的实际拥有人主要是中小型房地产开发商，这类房企的抗风险能力较小，一旦出现资金等危机，有出现工程烂尾等纠纷的可能， “虽然代建公司进行代建前，会对开发商进行尽调，但仍难保障未来的资金状况，毕竟当前房企融资正在收紧” 。
中新经纬客户端此前曾报道，绿城管理代建的一处住宅项目，因开发商资金周转出现问题，不仅导致绿城管理方面的款项被拖欠，购房者也迟迟不能收房。
中原建业在招股书中提示：“项目拥有人可能由于未能为项目开发获得充足资金，或因一般财务问题或其他原因而无法履行彼等对我们的合约业务。尤其是，若干许多项目拥有人需要获取银行融资。 ”(中新经纬APP)