代建|建业旗下第四家公司启动IPO 净利率是行业老大3倍绿城|项目|房地产|行业|中原建业|绿城

中新经纬客户端11月16日电 (薛宇飞)近日，港交所披露信息显示，建业地产下属全资子公司中原建业有限公司(下称中原建业)首次递交招股书。若成功上市，中原建业将成为建业集团旗下继建业地产、筑友智造科技、建业新生活后，第四家上市公司。
中原建业虽然规模不大， 2019年营收才突破10亿元人民币，但2019年、2020年上半年的净利率均超过60% ，是同行“老大”绿城管理的3倍多。在房地产行业利润逐渐回落、代建市场竞争加剧的情况，中原建业未来如何保持高盈利水平？
或成代建第二股收入98%来自河南
相比于当前如火如荼的物业股上市，代建公司的关注度相对较低，但事实上，不少头部房企都在代建业务方面有所布局。中指研究院称， 2019年中国有28家大型房地产代建公司，
自2010年至2019年，中国房地产代建市场新订约项目数量及建筑面积的复合年增长率均超过25% 。预计2020年至2024年，中国代建市场于新订约总建筑面积仍将以23.5%的复合年增长率继续增长。

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中原建业营收等数据。来源：中原建业招股书
今年7月，国内最大的代建公司、绿城中国所属的绿城管理在香港实现上市，成为“中国代建第一股” 。中原建业此番若能够成功上市，有可能成为第二只上市的代建股。不过，相比于绿城管理，中原建业的规模要小一些。
对于自身的代建模式，中原建业在招股书中做了交代。招股书称，作为房地产代建服务供应商，公司代表项目拥有人于整个物业开发过程管理房地产开发项目，并采用轻资产模式运营，从而无须承担土地取得及项目开发的费用。中原建业允许项目拥有人使用“建业”品牌推广及营销所管理开发项目的物业，同时，所有在管项目均由其直接管理、指派管理团队，并根据预见协定条款向项目拥有人收取管理费。
2015年11月，中原建业获得首份房地产代建合约，并一直以河南省为战略重点进行拓展。 2017年、2018年、2019年及截至2020年6月30日止六个月，来自于河南省的收益对总收益的贡献比例分别为100%、100%、99.4%及98.0% 。
上述年份，中原建业为项目拥有人出售的总建筑面积分别约为140万平方米、360万平方米、520万平方米及220万平方米。招股书援引中指院的数据称， 2019年已售总建筑面积520万平方米、2017年至2019年总合约销售金额复合年增长率107.8% ，均为行业第一；2019年的新增合约建筑面积830万平方米，位列行业第二。
目前，建业地产100%控股中原建业，胡葆森通过恩辉投资持有建业地产72.31%的股份，是中原建业的控股股东。分拆完成后，建业地产不再是中原建业的股东，二者之间将不存在股权关系，胡葆森则将通过恩辉直接持有中原建业的股权。
净利率超60% 三倍于绿城管理
与绿城管理脱胎于地产母公司一样，中原建业则源自建业地产，因此，两者有很多相似性。同时，中原建业虽在规模上不及绿城管理，但有些指标优于后者。
中原建业的代建业务，为建业地产整体的销售业绩出力不小，助力其实现千亿元销售目标。 2019年全年，建业地产实现合同销售金额约1011.5亿元，其中中原建业达293亿元，贡献了28.97% 。绿城管理的销售规模是中原建业的2倍还多， 2019年达到664亿元，约占绿城中国总销售额的32.90% ，这与中原建业占建业地产的份额大体相当。
营业收入方面， 2017年、2018年、2019年及截至2020年6月30日止六个月，中原建业实现收益3.09亿元、6.76亿元、10.29亿元及4.81亿元，主要由于在管项目数量及总合约建筑面积增加所致。上述年份，绿城管理分别实现营业收入10.16亿元、14.81亿元、19.94亿元及8.15亿元，大致是中原建业的2倍。