管理|“三道红线”下的房企融资变局( 二 ) 杠杆|资产负债率|时代|开发|房企|时代

对于原先非标融资占比较大的开发商来说，他们也亟须非标融资转标准融资的解决思路。
“但这一块目前监管受限较多，操作上还需要更多的市场化探索，在投资端对非标转标产品的接受度也要调整。 ”一位30强房企的财务负责人告诉时代周报采访人员，当然市场上目前也有机构在做保理与信托机构合作的非标转标业务。
也有一些金融机构在加入地产融资队伍中。
一位金融机构从业人士向时代周报采访人员表示，近期，开发商对上下游供应链融资的重视度提高了很多，这同步也催生了市场上其他非以地产供应链为主的保理公司转向了地产供应链方向的融资业务。
不过上下游供应链融资的体量并不算大，在冲刺全年业绩的当下，大部分开发商更为强烈地表现出对尾盘融资和销售回现的需求。
“尾盘融资关键点在于如何解决尾盘的抵押或风控措施的落实问题，一旦涉及不同的尾盘要考虑不同的担保措施的可操作性。所以还是需要根据实际情况进行解决。 ”上述金融机构人士对时代周报采访人员称。
也有房企选择加大与长线资金的合作来获取发展。
比如，阳光城就在今年9月公告引入泰康人寿为战投。
从长远来看，泰康的加入，后续将为阳光城提供资源支持，推动相关业务战略合作，进一步拓展公司融资渠道，优化债务结构、资金成本，实现降杠杆。
债转股成趋势
种种迹象表明，房企融资将向股权方向发展。
国泰君安证券研报表示，股权融资不会带来有息负债的增加，同时增厚权益，对企业负债水平的改善显著。
一部分在香港上市的房企，近些年其实已经在增发配股，缓解财务压力。 2019年开始，包括融信中国、正荣地产、宝龙地产、世茂房地产、新城发展、融创中国等房企成功进行配售。
房企也在加大拆分旗下多元化板块上市。
按照克而瑞的统计，截至10月28日，已经有25家房企分拆上市，进展比较顺利。
这些只是常见的股权融资方式，在业内看来，房地产金融审慎管理政策出台后，将会推动债权融资向股权融资转换。
“监管是穿透式的，无论房企做多少层架构或者明股实债的方式借债，都会被识别。 ”郁亮认为，房企要进行实打实的调整，万科正在加强财经纪律方面的管理，包括财务纪律和投资纪律等。
此前，中信资本某不具名执行董事就曾告诉时代周报采访人员，新规是为了避免房企负债过度增长，传统的非标债权融资将迎来重大挑战。债权投资一般1―2年就要退出，但是股权投资的周期更长，未来趋势就是拥抱真股权投资。
国安信银投资合伙人马宁在某论坛上曾指出，房企拓宽股权融资模式是根本性解决房地产融资结构的措施。
在马宁看来，房企股权融资拓新方向一是REITs（房地产投资信托基金）；二是过去的房地产股权信托转向优先结构信托和可转股信托；三是房地产私募股权基金。
“不过债转股的融资趋势，也需要过渡期。 ”上述中信资本执行董事表示。
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