管理|“三道红线”下的房企融资变局杠杆|资产负债率|时代|开发|房企|时代

时代周报采访人员伍谷戈发自上海
穿透式融资监管下，房企融资需求正在改变。
同策研究院对40家典型上市房企监测的数据显示， 8月、9月和10月，这40家房企共完成融资金额分别为827.59亿元、402.14亿元和570.01亿元。对比7月的990.99亿元，仍处在低位。
转折点在8月，以“三道红线”为代表的房地产金融审慎管理政策出台。这让越来越多的房企意识到加杠杆空间的收窄乃至不复存在。
按照监管部门的要求，对房地产融资的管理，主要以“三道红线”为标准，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。
因该政策以“先试点、后推广”的方式实施，房企也有了一定时间加快降杠杆步伐来换取发展空间。
时代周报采访人员对多家房企进行调查了解，房企融资思路改变主要呈现在两个方面：一是主动降杠杆的积极性提高，即便是没有触碰到“三道红线”的房企也在减少非标融资的占比；二是更为注重创新融资部门的设立和管理，积极强化多元化融资储备。
融资需求降低
今年总体融资量仍有增长。
国家统计局发布的1―9月数据显示，房地产开发企业到位资金136376亿元，同比增长4.4% 。其中，国内贷款20484亿元，同比增长4.0%；利用外资94亿元，同比下降9.5%；自筹资金44485亿元，同比增长5.9%；定金及预收款45145亿元，同比增长2.9%；个人按揭贷款21783亿元，同比增长9.5% 。
不难发现，当中自筹资金部分有明显的增长，自筹资金的主要来源有企业发债和非标融资。
事实上，房企融资成本也在显著下降。
【管理|“三道红线”下的房企融资变局】同策研究院对34家房企融资利率的监测结果显示， 10个月内公开披露融资利率的共150笔，其中融资利率5%以下的共计58笔；融资利率在5%―7%之间的共计58笔；融资利率7%―10%之间的共计25笔；融资利率10%以上的共计9笔。相比2019年动辄10%以上的成本， 2020年房企融资成本有所下降。
对此，某券商分析师在近期的业内交流中认为，原因并非是资金供给量增加导致，而是因为融资需求下降。
“因为企业要尽量避免高成本负债从而进一步加剧企业的负担，特别是要减少高成本的表外融资。 ”该分析师称。
以高利率的信托融资为例，信托行业“去通道控地产”的政策在房企融资新规影响下，连月以来总量呈现明显下降。
同策研究院数据显示，信托贷款总额从8月的153.99亿元、9月的94.47亿元，大幅下降到10月的45.77亿元。
尽管房企的融资成本降低，但两级分化的情况依旧存在。
融资成本较低的房企基本为央企、国企及稳健性较好的民营企业。当中有招商蛇口、中国海外发展、保利、中国金茂、金地、滨江、龙湖、绿城等。在各家最新的财报里，资产负债率基本都在70%―80%的健康区间。
花式突破瓶颈
尽管融资需求出现降低，但在过渡期里，不同的房企依旧在寻找不同的融资渠道。
以开发贷为例，有部分中小房企相关人士向时代周报采访人员表示，他们在获取开发贷的难度正在逐步加大。为此，这些公司会寻找当地规模相对较小的城商行申请开发贷。
“但放款的不确定性越来越大，有的要等到银行有额度后才能放款。 ”近日，某前50强小型房企融资总对时代周报采访人员坦言。
近日，多位中小房企人士向时代周报采访人员表示，在财务杠杆受限的情况下，只能在经营杠杆和合作杠杆上寻找空间。
“盲目融资容易被监管。房企应该减少对融资的依赖，注重产品力和运营能力，向管理要效益，跟经营要红利。 ”上述房企人士称。