“三道红线”已成交易衡量指标
暂缓资金压力之外 ， 股权交易也是房企调整业务结构、聚焦主业的手段 。
譬如 ， 中南建设（000961.SZ）拟向控股股东转让南通中南谷投资管理有限公司100%股权 ， 交易对价200万元 。 南通中南谷已成立四年 ， 定位于为创业者打造综合性众创空间 ， 旗下已孵化出四家下属公司 。
但这项新业务未给中南建设带来盈利 ， 项目前景并不确定 。 截至2020年6月30日 ， 南通中南谷总资产954.02万元 ， 总负债786.25万元 ， 前六月净利润-133.73万元 。 基于业务调整的考量 ， 中南建设决定将其剥离 ， 交给母公司管理 。
“本次交易完成后 ， 公司将进一步聚焦主业 ， 为全体投资者创造更好的回报 。 按照公司长期股权投资的账面价值计算 ， 预计本次交易对公司将产生约232万元的投资收益 。 ”踩中融资监管两条红线的中南建设称 。
作为股权转让披露最频繁的房企 ， 华侨城种种动作背后也存在此番逻辑 。 克而瑞认为 ， 文旅地产属于重资产 ， 投资金额高、回款周期长 ， 易导致较高的负债水平 。 因此 ， 华侨城积极出售部分房地产项目、以及与主业关联性有限的产业 。
目前 ， 房企在物管等行业已与资本市场接轨 ， 但在更多领域还未找到成熟的商业模式 。 业内预计 ， 随着“三道红线”落地 ， 房企依靠杠杆获取资金的优势不再 ， 部分投入大但回报不清晰的业务将被放弃 ， 以更好地聚焦主业 。
值得注意的是 ， “三道红线”这一行业发展规范 ， 已在微观领域得以显现 。
11月9日 ， 山东产权交易中心披露信息显示 ， 山东钢铁集团拟转让山东钢铁集团房地产有限公司100%股权 ， 转让底价20.7亿元 。 截至2020年9月30日 ， 标的公司营业收入1.09亿元 ， 营业利润8648.34万元 ， 净利润8648.34万元 。
山东钢铁集团明确称 ， 意向受让方或其母公司2020年上半年财务报告中 ， 剔除预收款后的资产负债率不大于70%、净负债率不大于100%、现金短债比不小于1倍的 ， 在同等条件下优先受让 。 这意味着 ， 绿档房企机会更大 。
同时 ， 意向受让方需以房地产开发为主营业务之一 ， 且位于2018年、2019年房企销售金额排行榜50名以内；受让方产业结构、业务种类比较均衡 ， 创新转型发展情况良好 ， 具有国企混改成功经验的 ， 在同等条件下优先受让 。
这意味着 ， 不仅是行业排名靠后的中小房企 ， 那些踩中融资监管红线的企业 ， 也将在此类交易中处于被动地位 。 克而瑞认为 ， 未来 ， 中小房企地产业务收缩退出的现象可能加速 ， 行业集中度也将在洗牌后进一步提升 。
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