项目|年底资金大考紧逼，地产商集体卖资产资产|房企|标的|开发|华侨城|股权|新湖

年尾将至，房地产企业处置资产的动作明显增多。
据第一财经采访人员统计，自9月份以来，公开披露的房企股权转让信息至少有40条，华侨城(000069.SZ)、招商蛇口(001979.SZ)、中国金茂(00817.HK)动作较为频繁。
统计期内，华侨城旗下至少14个项目股权拟被全部或部分转让，涉及旅游、酒店等多种资产；招商蛇口至少6个项目股权拟被出让，其中多个标的价格超十亿元。新湖中宝（600208.SH）等中小企业也加速资产处置的步伐。
“股权转让信息暴增的直接原因是融资环境收紧。 ”克而瑞认为， “三道红线”出台后，大部分房企不同程度“踩线” ，政策压力下开始主动调整融资结构，通过配股、子公司IPO等加强股权融资，而出售资产是回笼资金最快速的方法之一。
“三道红线”的威力确实已触及行业各个角落。在11月11日举行的一场房产经纪论坛上，贝壳（BEKE）董事长左晖直言：过去，地产行业的问题被高速增长的房价掩盖，对习惯高周转模式的开发商来说，挑战刚刚开始。
即便将眼光放至此刻，开发商的压力也已“火烧眉毛” 。贝壳研究院数据显示， 11月单月，房企迎来年内最大到期债务规模1071亿元，高负债房企面临严峻的考验。
【项目|年底资金大考紧逼，地产商集体卖资产】处置资产加速回血
11月12日，北京产权交易所持续披露房企的股权交易动作。
公开信息显示，中国金茂拟挂牌出让旗下常州龙茂房地产开发有限公司45%股权，底价8.66亿元。其中，持股80%的宁波宁兴房地产开发集团有限公司转让25%股权，持股20%的智银有限公司转让其持有的20%股权。
工商资料显示，常州龙茂成立于2018年，主要负责常州JZX20180401地块项目的房地产开发经营。两年前，金茂以17.4亿元+15000平方米人才公寓面积竞得上述地块，成交楼面价7510元/平方米，这是金茂首进常州。
常熟市沙家浜华鼎置地有限公司80%股权及1.03亿元债权也于同日被公开出让，出让方为华侨城及常熟市沙家浜镇城镇经营投资有限公司。华侨城是这轮股权转让潮中的“常客” ，此前已公布十余条项目股权转让信息。
值得注意的是，上述两家公司均处于亏损状态。截至2020年09月30日，常州龙茂录得营收为0 ，营业利润-2176.41万元，净利润亏损2174.52万元；截至2020年8月底，华鼎置地净亏损638.54万元，所有者权益1350.16万元。
“涉及股权出让的房企或项目，多处于亏损或高负债状态。 ”克而瑞直言，房企出让部分权益可提前回笼资金，缓解现金流压力，通过联营、合营降低负债率指标；同时为项目开发引入有实力的合作方，并通过剩余股权持续获益。
有人积极瘦身，也有人趁机进场，比如热衷“收并购”的融创中国(01918.HK) 。
11月10日，新湖中宝公告称，拟转让浙江启隆实业有限公司、浙江启辉实业有限公司各50%、35%股权，及两个标的公司相应权利上海亚龙古城国际花园项目、温州西湾项目14宗土地，接盘方为融创中国，总交易价款49.44亿元。
亚龙古城国际花园位于上海核心地段，是极为稀缺的纯住宅用地，也是令新湖中宝投入颇多的旧改项目。截至2020年6月末，标的公司总负债达204.38亿元，拆迁贷款融资本金已达到149.32亿元，少量户数拆迁仍未完成。
旧改项目开发周期长、政策不确定因素大，使新湖中宝在其中沉淀了大量资金。新湖中宝2020年三季报显示，今年1~9月，公司经营活动产生的现金流量净额为-6.4亿元，而上年同期为1.27亿元，同比大幅减少605.19% 。
新湖中宝表示，引入合作伙伴，有利于加快公司相关项目开发进度，提升经营效率，优化公司资产负债结构，实现更加稳健高效优质的发展。在不考虑税费及未经审计的情况下，预计对公司利润的影响数约 22 亿元。