企业|物管上市规模已超34家抢滩万亿蓝海行业|股价涨幅|资本|分拆|物业|中指研

在国内“房住不炒”的基调下，房地产行业平稳，而物业服务行业却因具备良好的现金流和抗风险能力，备受资本市场青睐，尤其是当疫情来临时，物业服务公司在防疫抗疫时冲在社区防护一线，凸显了物业的价值。
借物业价值走高的“东风” ，房企旗下的物业服务公司扎堆拆分上市，由此形成一股热潮。
不过，在业内看来，物业行业强调内功，登陆资本市场只是第一步，后续还需要加强运营，做好服务。

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今年以来，物管行业的高估值成为房企分拆物管公司上市的关键诱因。截至目前，今年新上市的已有10家，已递交招股书尚未上市交易的还有10家。图/视觉中国
防疫抗疫，凸显物业服务价值
纵观近年来的发展，物业服务公司正从“鸡肋”变成 “香饽饽” 。尤其是今年疫情期间，物业服务公司在抗疫过程中成为重要力量。
面对疫情，物业服务公司纷纷采取了一系列手段筑牢疫情防控“最后一道防线” ，与此同时，物业服务企业从标准化和专业化的角度，进一步升级服务品质。
特别是在疫情重灾区，社区实施封闭管理后，一些物业服务公司在做好社区防疫工作基础上，自发为业主提供代买生活用品、代收快递等便民服务，由此实现了社区“最后100米”服务的精准触达。
“疫情加速了人们对物业行业的认知，凸显了物业价值。 ” 易居研究院智库中心研究总监严跃进称，从疫情后期资本市场的表现来看，亦验证了这一点。
新京报采访人员了解到， Tobin Q值是衡量物业服务企业资本市场的溢价水平，也是影响物业服务企业品牌贡献度的重要因素。以疫情后一段时间的市场表现来看，资本对物业服务企业愈加重视，溢价大幅提高。截至今年8月6日收盘，据中指研究院统计，在港上市物业服务企业的Tobin Q均值为3.67 ，比2019年提高62.12% 。
对此，中指研究院分析指出，受疫情影响，全球金融资产下跌，但物业服务行业由于其内需属性和必选消费类型，拥有较强的抗风险、抗周期特征，并且在防疫过程中积极作为，不仅受疫情影响较小，其价值也得以充分彰显。
分拆频现，年底上市物企总数或破50家
时至今日，在疫情常态化背景下，物业公司在资本市场的整体表现依然较为亮眼，从市盈率角度看，物业服务企业市盈率大多超20倍，普遍高于地产母公司。
截至11月4日收盘，中指研究院统计显示，品牌物业企业平均市盈率为37.76倍，是恒生指数市盈率的2.03倍。从股价涨幅来看，今年以来，恒生指数较年初跌幅为10.02% ，而同期品牌物业企业股价较年初的平均涨幅为51.5% 。
“物业公司较好的市场表现，以及大家对物业市场的看好，带动了更多的物业企业竞相到港交所上市。 ”严跃进称。
来自中信证券的一份物业管理报告指出， 2019年之前，物业管理公司的分拆上市，意图主要是期待轻资产板块迅速发展。但今年以来，物业管理行业的高估值成为企业分拆的关键诱因，而以“三道红线”为标志的金融监管政策，更令部分房地产企业将分拆物业管理板块视为一种去杠杆、加权益的手段。
“‘三道红线’之下，无论企业的物业管理板块是否已经运营成熟，部分企业都急于推动物业管理公司分拆上市。通过股权融资的方式补充权益，将会显著改善企业杠杆水平，尤其是资产负债率和净负债率。 ”上述报告称。
新京报采访人员发现，今年以来，房企旗下物业公司扎堆拆分上市成一股热潮。仅10月单月，就有世茂服务、合景悠活等4家物业服务公司在港交所上市。
克而瑞物管数据显示，截至目前，全国上市物业公司已达34 家，其中今年上市数量已至10家；此外，已递交招股书尚未上市交易的有10家，融创服务、金科服务已通过上市聆讯，将于近期上市，恒大物业、建发物业、华润万象生活等也相继递交招股书。

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