开发|内忧外患：三巽控股第三次赴港IPO，机会有多大？物业|亳州|内忧外患|招股书|数据|安徽|

摘要：现金流指标波动，融资成本仍高（欢迎关注杠杆游戏）

文章图片
撰文|张银银&编辑|欣欣然
三顾茅庐成为美谈，但“三进宫”却不一定是好事，有时候甚至是艰难。
港交所信息显示，又一中小房企于近日提交了招股书，第三次。这家房企名为“三巽控股” 。

文章图片
巽，本义为八卦之一，代表风。《易·说卦》有“巽为木，为风” ，故名。衍义有同“逊” ，意思为谦让恭顺。从其名称里，可领略到创始人的古风情怀。
10年前，安徽的朋友曾和杠杆游戏说起这家地产公司，似乎在当地很火，但外地人却极少听说过。
今日，看了其最新招股书后，从一些数据里，大致了解了其中的原因。

文章图片
1、多元化背后：非常依赖安徽三四线城市
估计很多杆友对三巽控股分外陌生，先做个简单介绍。
其招股书这样说：一家总部位于上海、植根安徽省、布局长三角地区，专注于住宅物业开发及销售的中国房地产开发商。
自2004年成立前身安徽三巽投资以来，就致力于深耕安徽省的房地产市场，近年来，成功打入山东省和江苏省的房地产市场。
成立至今有16年，年纪还不算小。不过，从其披露的项目分部情况来看，显然，三巽控股并未摆脱地域色彩，非常依赖安徽，尤其是亳州、滁州两市。

文章图片
如上图，由附属公司开发的物业里，其中位于安徽亳州的有13个，占比35.7%；滁州有8个，占比11.2% 。这两座城市占据了三巽控股的接近半壁业务范围。
这样看来，杠杆地产10年前没听说过三巽地产也是情有可原啊。
在招股书的风险提示第一条，三巽控股就已经“挑明”了这种“隐患”：截至2020年7月31日，我们拥有42个处于不同开发阶段的物业项目，总土地储备面积约4.4百万平方米，其中约4.0百万平方米或90.3%位于安徽省。 5个位于江苏省及1个位于山东省。

文章图片
于往绩记录期间，其全部收入来自于安徽省销售物业，截至2017年、 2018年及2019年12月31日止年度以及截至2020年5月31日止五个月分别为262.6 百万元、723.9百万元、3,108.7百万元及800.3百万元。
中国整体或三巽控股营运或预期营运所在城市的市场下行，均可能对其业务、财务状况及经营业绩产生重大不利的影响。
其营运所在城市市场如何呢？安居客数据显示，最近一年里，亳州的房价除了年初有小幅上涨外，一直处在阴跌状态。

文章图片

文章图片
2、飞速发展背后：关键现金流指标波动
说完业务分布，我们再来看看这家“准上市公司”的财务情况。
招股书显示， 2017-2019这三年，三巽控股的成长速度惊人地快。 2017年其应收为2.63亿元， 2018年就到了7.24亿，是前一年的3倍左右；到了2019年更是猛增到了21.09亿元，又是前一年的3倍左右。