景悠|港股打新 | 合景悠活，物业股还那么稳吗？发展|股东|物业|服务公司|上市|国际|合

合景悠活，物业管理行业，地产商合景泰富分拆的物业服务公司，高瓴资本领衔投资，港股打新新股分析。
招股基本信息

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合景悠活-IPO概要
合景悠活，招股时间10月19日-10月22日， 10月29日公布中签及暗盘，次日上市。公司发行3.83亿股， 90%为国际发售， 10%公开发售。
每股发行价7-8.13港元， 1000股一手，入场费8211.93港元，计息日期7天。
主营业务及行业

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合景悠活IPO
合景悠活于2000年成立，是一家物业管理公司，属于港股打新的热门行业。
公司为住宅物业及商业物业提供综合物业管理服务，截至2020年4月，住宅物业总在管建筑面积为18.9百万平方米，商业物业总在管建筑面积为3.3百万平方米。为中国物业服务百强公司的第17名。
截至2020年4月30日止四个月， 87.5%及94.4%的物业管理服务收入分别来自合景泰富集团及其合营企业、联营公司或其他关联方发展的住宅及商业物业。
成长性与盈利能力

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合景悠活-损益表
2017-2019年公司营收复合增速达到55.8% ， 2020年前4个月营收同比增长40% ，看起来好像发展的很好呀？2017-2019年同期盈利复合增速104.8% ，今年前4个月净利润7617万，同比增长97% ，好像也不错。毛利率分别为22.5%、27.8%、37.3% ，净利率分别为9.5%、16.4%、17.8% 。 2017-2019年合约建筑面积（包括住宅及商业物业）复合增速38.5% ， 2019年4月30日止四个月同比增加13.8%至2020年同期的34.4百万平方米。
从营收和利润数据来看公司在高速发展。从管理面积来看，今年前4个月的增速已经没有之前那么夸张。
估值水平合景悠活IPO发行后， PB约5.04-5.08倍， PE66.3-77倍。估值比较贵，就算来年业绩翻倍，仍有33-38.5倍的水平。这个估值是对公司未来的发展超级乐观了。
保荐人此次IPO由农银国际、华泰国际负责，其历史保荐项目首日上涨概率分别为50%、57.14% 。保荐人比较一般。
股东信息 IPO前投资者无。
基石投资者共8名基石投资者，合计认购了1.2亿美元，占这次发售股份的大约32% 。包括Hillhouse Capital(高瓴资本) 13.37%、Orchid China、雪湖资本、Valliance Fund、奥陆资本、嘉实国际、联塑集团、Aspex Master Fund 。基石投资者设有6个月禁售期。
老股东优先发售与分派

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老股东分派
合景泰富的老股东可以有条件分配获得合景悠活的股票，每2股合景泰富股票可获1股合景悠活。
同时，老股东还可以每45股获得1股的优先配售权利，优先配售的股票在国际配售的项目下。
老股东获得的这些股票没有禁售期。
其他关键项本次IPO有15%的超额配股权可供行使，农银国际担任稳定价格操作人
总结合景悠活处于物业这个港股的热门行业，有高瓴作为基石投资者。但是较高的估值，以及老股东没有禁售期的配售和分股，也是较大的不利因素。
从最近上市的一些新股可以看出，港股打新的那种疯狂的劲头正在退却。那么在打新的时候就要有选择性，谨慎一些，不要对每个股票都过于乐观。
月初申购的卓越商企服务今天上市，涨幅也就10%不到。之前在港股打新 | 卓越商企服务，又一个物业股来啦中也提到了，要谨慎一些。