真实的二手房市场到底如何？郑州有房源挂一年无人问津，廊坊价格从2万降至1.3万存量房时代

每经采访人员包晶晶每经编辑陈梦妤卢祥勇

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存量房时代，二手房市场逐渐占据主赛道，并且更能反映房地产市场的真实情况。复工复产以来，全国多个城市二手房价格同环比普涨，甚至超过同期新房价格。但真实的情况如何，二手房究竟量价齐升还是有价无市？
房源流动性是存量房市场交易活跃性的主要表现之一，流动性高，表示市场活跃性高，反之亦然。
这个9月，上海二手房单月成交量创四年新高，优势房源挂牌周期仅1～2周；北京二手房网签量创季度新高，热门小区出一套卖一套；而郑州二手房价格下行周期拉长，有房源挂牌一年仍未成交；廊坊二手房房价较高峰期价格腰斩，挂牌半年才能勉强低价成交……日前，《每日经济新闻》采访人员对北京、上海、廊坊、郑州、沈阳等多城二手房市场调查发现，二手房市场也呈现了明显分化。

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9月33城房源流动指数排名数据来源：贝壳研究院
采访人员在调查中发现，房源流动性普遍居前的城市，以一线城市和部分强二线城市为主，其中长三角占据前10名城市6席。
具体分城市等级看，一线城市房源活跃指数显著高于二、三线城市。北上广深等一线城市已经进入存量房市场，需求支撑下二手房活跃程度明显高于二、三线城市；强省会城市诸如成都和西安，以及受环沪外溢利好影响的嘉兴和宁波等，二手购房需求也较为活跃。
根据贝壳研究院数据测算， 2020年9月一线城市二手房流动性指数为85.16 ，环比下降0.3%；21个二线城市二手房源平均流动性指数为81.06 ，环比下降1.0%；8个三线城市平均二手房流动性指数为81.05 ，环比下降1.6% 。
全国楼市区域性分化明显，一些区域二手房流动性高企，而有的区域则持续低迷。
二手房流动性指数较低的城市有廊坊（71.24）、南昌（72.75）、沈阳（77.23）、郑州（77.92）等。诸如南昌、郑州等城市主要以新房交易为主导，二手房市场活跃程度相对较低。而沈阳、长春等东北区域城市指数排名靠后，则与近年来东北地区人口外流、整体购房需求萎缩有关。
从二手房房源流动性指数环比变化趋势来看， 9月涨幅较大的城市主要有厦门（0.70%）、青岛（0.68%）、西安（0.56%）、嘉兴（0.51%）、济南（0.18%）等，而环比跌幅较大的有沈阳（-3.91%）、石家庄（-3.27%）、廊坊（-2.82%）、惠州（-2.71%）等城市。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析8月70城二手房价格变动情况时对《每日经济新闻》采访人员表示：“二线城市的二手房涨幅没有扩大，说明此轮房价调控的重点主要围绕二线城市。各地对于房地产交易秩序的管控趋严，这都会使得市场预期更加平稳。 ”

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上海：单月成交量创四年新高
优势房源挂牌周期仅1～2周
上海的“金九”成色非常足。上海链家数据显示， 9月全市共成交二手房3.1万套，环比增长4% ，同比增长达46%；成交金额1103亿元，环比增长8% ，同比增长70% ，套均总价和成交均价分别为353万元/套和42088元/平方米，环比分别增长4%和5% ，同比分别增长16%和10% 。

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图片来源：摄图网
易居、中原、链家等多机构数据显示，上一次上海二手房成交量单月出现“3”字头，还是2016年9月。
《每日经济新闻》采访人员在调查中发现，即便是上海远郊，二手住宅也维持了较高热度。在青浦、嘉定两区与花桥相接的绿地时代名邸，二手房挂牌、带看与成交热火朝天。疫情好转以来，房东几乎每周都会接到中介询问是否愿意出售的电话。
不过，即使在这样“不愁卖”的区域，成交核心说到底还是价格。专营该小区的一位中介张晓平（化名）告诉采访人员， “只要价格稍微有点优势，一两个星期就卖掉了。 ”
如果挂牌价太高，他举例， “小区里62平方米左右的成交价一般在130万～135万元之间。有一套正在挂牌的房源，已经从150万元降到145万元，再到140万元，挂到现在还没卖掉。 ”
上海市中心的交易则更热一些，紧邻南京西路和人民广场的中凯城市之光， 9月单店铺成交3套，中介刘琦（化名）说， “这个业绩很不错了，今年以来客源不断，带看量也大。同小区的回迁房则无人问津，选择市区二手房的客户往往更看中环境和品质，回迁房除非价格诱人，不然最快也要1～2个月成交，如果价格再偏高，那只能看缘分了。 ”