行业|一语道破 | 告别黄金时代！房地产“金九银十”黯然失色( 二 ) 九月|房地产|负债|官微|观点评论|房企|

超百轮竞拍地块从六月份的58块持续下滑至6月份的29块。从地区分布来看，高轮次竞拍地块主要集中在长三角二三线城市，其余地区土地竞拍热度均较低。

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（图源：克而瑞研究院官微）
这个秋天，房地产不仅没有传统的金九银十，甚至和窗外的天气一样，有些萧瑟冰凉。
而偏偏在这时候，房企们头上还顶着“三道红线”的监管压力。
“三道红线”：压在房企上的稻草
今年8月20日，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，提出融资新规“三道红线” 。根据触线情况，房企将被分为四档：触碰三道红线者，将不得增加有息负债；触碰两道红线者，有息负债规模年增速不得超过5%；触碰一道者，年增速不得超过10%；全部达标者，增速不得超过15% 。
“三道红线”具体则是指剔除预收款的资产负债率、净负债率及现金短债比分别不得大于70%、100%及小于1倍。

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（图源：中证鹏元研报）
按照三道红线的标准，以2019年末公司财务状况衡量，国内大大小小的房企多多少少都有点“踩线” 。据券商不完全统计，能完全达标的房企仅有招商蛇口、金地、时代地产等寥寥几家公司。

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（图源：中证鹏元研报）
【行业|一语道破 | 告别黄金时代！房地产“金九银十”黯然失色】房地产行业本属高杠杆、重资产、规模化运作行业，年初疫情社会活动中止本就令行业公司销售回款艰难，年终三道红线的考核更令房企压力骤增。
极端情况触及三道红线的情况下，房企将不得增加有息负债，没有有息负债房企以手头现金拿地将异常困难。如果没有新开发楼盘，房企则不能以售卖期房的形式获得预收款继续买地，经营活动可能遭到强制中止。
这是房企都不愿看到的。故在今年下半年，房企一方面拍地显得特别消极，另一方面双十一未到，房企已在开始促销卖房。奈何全国的潜在购房者仍旧不买账， “金九银十”的传统销售旺季并没有出现预期中的商业房爆卖现象。
对于一些负债规模本来据比较高的房企而言，前三个季度因为行业销售不理想，本来就有一定的去化压力。现在加上年底的“三道红线”大考，在这根稻草的“重压”之下，不排除负债较重的房企在第四季会采用以价换量的方式缩短回款周期。
但俗语有言，谷贱伤农。以价换量虽然能短期内获得现金回款，对于房企长期的盈利能力而言却未必是好事。
房地产告别黄金时代
正因为房地产行业需求不足以完全释放其去化压力，同时面临“三道红线”的合规压力， A股市场上的房地产股都不被看好，近一年内行业指数甚至还大幅跑输大盘（上证指数）。

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（图源：同花顺）
具体到个股，港A市场房地产个股悉数沦陷累计录跌。七月份开始，部分一线房企开始从出现反弹，但股价涨幅并不算大。

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（数据来源：wind）
但从销售金额来看，头部房企前九个月普遍已同比出现回升。而且房地产企业今年的业绩是由大约两年前的销售确定的，疫情并不会影响今年公司收益。市场之所以仍不看好以上头部公司在股票市场的表现，很大原因是因为一线房企已享有较高估值，因此给予的反弹空间有限。