瑞恩资本RyanBenCapital|股价回不来，上市公司的无奈：流言散不去( 二 ) 来源：一点财经这两年

事实上，虽然中国奥园下半年到期的短债约200亿元，但其账户上存着694亿元现金，银行里还伏着900亿元的授信额度，似乎并不存在资金链崩坏的问题。
至于79.8%的净负债率，谈不上压力。横向比较2019年建发国际（01908.HK）174%与福晟国际（00627.HK）122.6%的历史高点，中国奥园再健康不过。
“公司对于净负债率没有明确指标要求，目前来看90%以下都是健康的。 ”郭梓文脸上写着自信，但他还是想不通，投资者为何背中国奥园而去。
加法与减法
信心不是喊出来，而是做出来的。
看看特斯拉（TSLA），若不是上海超级工厂能够实现年产量50万部新车，股价怎能突破4000亿美元大关？这年头儿，信心来自力量，只要你够强，钱、市值、资源都不是问题。
要这么说，中国奥园确实有点“不给力” 。
这几年，地产圈儿的价值观已经升级。大佬们都意识到，眼里不能只有土地，还要有生态的框架：一套100平方米的房子，独立销售能卖500万元；可是将它拆成20平方米的花园和80平方米的房子，产生的价值远不止500万元。
当然在房企眼中，并非只有花园才能抬高房价，融入文旅、康养、会展、物业管理等理念的社区同样可以达成目标。只要将它们全部塞进同一个片区，更会产生生态附加值，反向带动海量物业销售，这才是未来的生意。
在一线城市，这种模式被称为CAZ（CentralActivityZone ，中央活力区），用来替代传统的CBD（CentralBusinessZone ，中央商务区）模式。看看万科亚运村、融创在南京的玄武·映、保利·天汇，都是这么回事儿。
这么看，中国奥园醒得还挺早。从2018年开始，郭梓文就喊出了“一业为主，纵向发展”的战略布局。
“一业”好说，就是地产，用土地兑换价值；“纵向”较为复杂，商业运营、物业管理、健康医美、文旅养生，以及跨境电商，一个也不能少。
换言之，中国奥园打了多元化的算盘，给传统业务做“加法” 。
2019年2月，中国奥园完成分拆奥园健康（03662.HK），完成第一步“加法”；2020年4月，以中国奥园为主要股东的中国文旅集团，向港交所提交招股书，继续丰富多元化的内涵。一系列举措，让中国奥园的健康医美与文旅养生有了立足之处。
“房地产业天花板10年后就会到来，以后再布局就太晚了。 ”郭梓文一早就在敲打员工。只是醒得早了，并不意味着有虫吃。翻看这两个独立板块的成绩单，总是有些沉重与无奈。
奥园健康总想着打造医美、康养、中医等业务为主的大健康产业。可是其2020年上半年报显示，中国奥园及关联方为其提供的在管物业面积为1487.3万平方米，收入2.1亿元，占奥园健康总收入的90.2% ，康养的壳子里裹着物业管理的瓤。
曾有媒体统计，国内37家文旅集团2019年的营收总额为3689亿元，平均值99.7亿元。相比之下，奥园健康2.1亿元的盘子，实在有些寒酸。
至于中国文旅集团，倒是没有偏离正轨，营收规模已从2017年的1.86亿元增至7.36亿元，净利润也从0.45亿元增至1.04亿元，只是偿还的银行及其他借款已经从1.02亿元增至5.78亿元，负债率已经达到632%、272.2% 。
原本打算落地创新的康养，实际上是延续了传统地产业的香火；原本打算拓宽财路的文旅，实际上成为了入不敷出的黑洞。
无论怎么看，中国奥园两次分拆都不是沿着行业前进方向探索未来生财之道，倒像是为了维系主业增长而被迫剪掉的“鸡肋” 。
经过一番大刀阔斧的改造，中国奥园不过是继续在传统业务形态里挖潜，而且效果非常一般。最初一系列的加法，最终硬生生做出了减法模样，让资本如何放心地托付未来呢？