领地|原创【IPO前哨】净负债攀升！再度递表的领地如何破局？负债|领地|前哨|亏损|发展|房地产|合营

_本文原题为 【IPO前哨】净负债攀升！再度递表的领地如何破局？

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近期，金辉、上坤、大唐、三巽、领地等多家房企递交的上市申请书的申请状态以“失效”而折戟港交所后，均更新了最新的财务数据并再度向港交所递交上市申请书。
在再度递表的房企中，上坤、大唐、三巽债务结构均不俗改善的地方，上坤净负债率陡降45% ，大唐净负债率实现三年降。与上坤、大唐及三巽净负债率有所改善不同，领地却是反其道而行之，净资产负债率持续攀升。
高负债之下，上市是唯一的出路
论资历，领地在我国房地产行业算是一名老兵了。 1999年4月，刘家三少（刘玉辉、刘山及刘玉奇）齐聚蜀地乐山并注册成立公司，聚焦四川省住宅物业开发市市场。到了2006年，领地开始在全国拓展业务，是国内较早一批聚焦全国化发展的房企。经过20逾年发展，领地以大本营四川省为中心，向我国华中、京津冀地区及粤港澳大湾区等地区拓展，项目遍布全国20多个城市。
论收入增量，领地与四川老乡房企比较，可谓是差强人意。截至2017年至2019年底，领地营业收入分别约为53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元。与同一时期成立的阳光大地比较，领地收入规模并不突出。截至2019年底，阳光大地营收为159.73亿元，约是领地两倍收入。而与四川老牌房地产商蓝光发展比较，两者基本不再一个量级上，截至2019年底，蓝光发展营收已达391.94亿元。
论多元化发展，领地一个都没落下，但成效一般。与综合性大房企一样，在深耕主营住宅及商业物业开发及销售的同时，也踏足酒店运营及商业综合体等业务。但不同的是，领地多元化发展业务收效甚微，超九成的收入来源是物业销售。 2019年销售收入按业务划分， 98.5%的收入来源是物业销售， 0.9%的收入来源是商业物业营运， 0.5%的收入来源是酒店业务及0.1%收入来源是项目管理。
论负债，领地可谓是当仁不让，净资产负债率持续飙升。截至2017年至2019年底及2020年首5月，领地净资产负债率分别为60%、110%、140%及150% ，呈现递增态势，与当前控负债、降杠杆的调控主基调显格格不入。此外，结合近期提出的“三道红线”规定，领地已经明显踩线。
值得注意的是，举着高债实现所谓规模化增长，其带来的副作用也是致命的。截至2020年首5月，领地总负债约为439.95亿元，其中331.87亿元为流动负债， 108.1亿为非流动负债，可见其长短债配置方面存在失衡状态，短期偿债压力较大。除此之外，在高负债体制之下，更为致命的是高融资成本。截至2017面至2019年底及2020年首5个月，领地的未偿还银行及其他借款分别为35.85亿元、78.53亿元、117.5亿元及151.76亿元，对应的融资利率分别为6.4%、8.8%、9.9%及9.2% 。
【领地|原创【IPO前哨】净负债攀升！再度递表的领地如何破局？】在高计息及高利率负债形势下，领地已付利息增速高于营收增速。截至2017年至2019年底及2020年首5月，已付利息分别为4.19亿元、7.22亿、8.13亿及7.033亿元， 2017-2019年复合年增速为39.24% ，高于同期营收复合年增速的19.06% 。已付利息的持续攀升，引发领地整体造血不足，导致近三年经营现金流净额呈现流出状态。
截至2020年5月31日，在151.76亿元未偿还银行及其他借款中，一年期内偿还的借款就高达50.84亿，而同期期末及现金及现金等价物余额仅有为34.11亿元。在造血能力不足及现金储备有限的形势下，短期偿债压力之大可想而知。