前哨|【IPO前哨】净负债攀升！再度递表的领地如何破局？房地产|合营|收入|大唐|观点评论|领地|

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近期，金辉、上坤、大唐、三巽、领地等多家房企递交的上市申请书的申请状态以“失效”而折戟港交所后，均更新了最新的财务数据并再度向港交所递交上市申请书。
在再度递表的房企中，上坤、大唐、三巽债务结构均不俗改善的地方，上坤净负债率陡降45% ，大唐净负债率实现三年降。与上坤、大唐及三巽净负债率有所改善不同，领地却是反其道而行之，净资产负债率持续攀升。
高负债之下，上市是唯一的出路
论资历，领地在我国房地产行业算是一名老兵了。 1999年4月，刘家三少（刘玉辉、刘山及刘玉奇）齐聚蜀地乐山并注册成立公司，聚焦四川省住宅物业开发市市场。到了2006年，领地开始在全国拓展业务，是国内较早一批聚焦全国化发展的房企。经过20逾年发展，领地以大本营四川省为中心，向我国华中、京津冀地区及粤港澳大湾区等地区拓展，项目遍布全国20多个城市。
论收入增量，领地与四川老乡房企比较，可谓是差强人意。截至2017年至2019年底，领地营业收入分别约为53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元。与同一时期成立的阳光大地比较，领地收入规模并不突出。截至2019年底，阳光大地营收为159.73亿元，约是领地两倍收入。而与四川老牌房地产商蓝光发展比较，两者基本不再一个量级上，截至2019年底，蓝光发展营收已达391.94亿元。
论多元化发展，领地一个都没落下，但成效一般。与综合性大房企一样，在深耕主营住宅及商业物业开发及销售的同时，也踏足酒店运营及商业综合体等业务。但不同的是，领地多元化发展业务收效甚微，超九成的收入来源是物业销售。 2019年销售收入按业务划分， 98.5%的收入来源是物业销售， 0.9%的收入来源是商业物业营运， 0.5%的收入来源是酒店业务及0.1%收入来源是项目管理。
论负债，领地可谓是当仁不让，净资产负债率持续飙升。截至2017年至2019年底及2020年首5月，领地净资产负债率分别为60%、110%、140%及150% ，呈现递增态势，与当前控负债、降杠杆的调控主基调显格格不入。此外，结合近期提出的“三道红线”规定，领地已经明显踩线。
值得注意的是，举着高债实现所谓规模化增长，其带来的副作用也是致命的。截至2020年首5月，领地总负债约为439.95亿元，其中331.87亿元为流动负债， 108.1亿为非流动负债，可见其长短债配置方面存在失衡状态，短期偿债压力较大。除此之外，在高负债体制之下，更为致命的是高融资成本。截至2017面至2019年底及2020年首5个月，领地的未偿还银行及其他借款分别为35.85亿元、78.53亿元、117.5亿元及151.76亿元，对应的融资利率分别为6.4%、8.8%、9.9%及9.2% 。
在高计息及高利率负债形势下，领地已付利息增速高于营收增速。截至2017年至2019年底及2020年首5月，已付利息分别为4.19亿元、7.22亿、8.13亿及7.033亿元， 2017-2019年复合年增速为39.24% ，高于同期营收复合年增速的19.06% 。已付利息的持续攀升，引发领地整体造血不足，导致近三年经营现金流净额呈现流出状态。
截至2020年5月31日，在151.76亿元未偿还银行及其他借款中，一年期内偿还的借款就高达50.84亿，而同期期末及现金及现金等价物余额仅有为34.11亿元。在造血能力不足及现金储备有限的形势下，短期偿债压力之大可想而知。
在今年三条红线及控负债及降杠杆仍为房地产资管调控为主基调的情形之下，股权融资这种可以说零成本的融资工具，就成为领地优化当前债务结构最好的方式。这点论证可以从此次领地上市计划安排得到佐证。据招股书显示，领地募集所得资金部分会用于偿还计息的借款，其中包括利息较高的信托借款。