第一财经|一文读懂公募REITs业务配套文件说了什么( 二 ) 作为《公开募集基础设施证券投资基金指

比如深交所规定，基金管理人可以通过向网下投资者询价的方式确定基金扩募价格，也可以根据基金二级市场交易价格，以及拟投资项目的资金需求规模等有关因素，协商确定基金扩募价格。
“扩募可以定价增发（持有人大会同意），也可以询价增发（跟首发一样）。文件层面给予了承销商较大的自由，可以自行决定配售/剔除规则，后续是否会有指导仍需观察。 ”中金固收称。
在宋光辉看来，从产品运作角度来看，监管放开购买新的基础资产，是公募REITs产品成功的一个关键点。
“海外经验显示，如果完全是静态资产的组合，这样的产品完全没有估值提升的空间。对产品本身而言，也会抑制流动性。同时，作为静态资产组合，其盈利成长性空间有限。如果可以在未来购买新的资产，则能够形成流动性套利机制，以利用市场机遇提高REITs的盈利能力和业绩成长空间。这类似于上市公司增发股票购买资产。除了业绩的实质改善之外，还会因为成长想象空间的增加而提高证券的流动性。 ”他说。
业内人士也表示，文件用专门的篇幅规定了基础设施基金存续期内新购入资产、基金扩募事宜，体现出监管机构将产品打造为长期资产平台的政策方向。
事实上，对于这块万亿市场的“蓝海” ，机构信心满满，摩拳擦掌。
REITs适用于商业地产和基础设施，两类产品表现存在一定差异。在当前“房住不炒”调控基调下，将基建与地产切割，先行推出基建RETIs是合适之举。
根据招聘网站信息显示，包括博时、华夏、海富通、新华、德邦等公募基金及中金公司等券商纷纷发布REITs投研团队招聘启事。整个市场蓄势待发，只等发令枪响。
统计资料也显示， 2002～2019年全球REITs市场规模复合年均增长率（CAGR）达到13.8% ，在美国市场2000～2019年P/FFO （乘数估值模型， REITs的一种估值方法）从6.6倍提高至19.4倍，反映了资本市场对REITs产品认可度的提升。
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