德林社|对赌压力大，华夏幸福还能幸福吗？，净利润下滑文

文｜金卫
走出环北京之后，华夏幸福更多的将自己定位为“产业新城运营商” ，一边做产业园，一边卖房子。
8月28日，华夏幸福（600340.SH）发布了2020年中期业绩，今年上半年，华夏幸福营业收入373.7亿元，较上年同期下降3.5% ，实现归属于上市公司股东的净利润60.6亿元，较上年同期下降28.5% 。
上半年，华夏幸福实现销售额419.3亿，较上年同期下降35.0% 。华夏幸福称，受疫情影响，环北京等主要区域的房地产项目交付结算滞后，导致房地产业务收入同比下降30.2% 。

文章图片
目前，华夏幸福的来源主要是房地产和园区收入，今年产业园区的收入占比首次超过了房地产业务。
相比于一般房地产商，华夏幸福多出了产业园区的这个收入来源，但从利润来看，园区的收入并没有带来利润的增长，过去三年，华夏幸福的净利润增速连续三年下滑，今年上半年更是大降三成。
高昂的财务成本，或是影响华夏幸福利润的重要因素之一。半年报显示：华夏幸福的有息负债达到2035.9亿，整体融资成本7.96% ，初步估算一年的利息支出达到160亿，这极大地侵蚀了利润本身。
【德林社|对赌压力大，华夏幸福还能幸福吗？，净利润下滑】华夏幸福的利润，关系到平安的对赌协议，今年上半年的利润只完成目标的3成，按协议，华夏幸福下半年还要完成120亿的任务，如果未完成，华夏幸福将面临巨额的补偿。
起步于环京津的产业新城运营商
华夏幸福，起步于河北固安，过去一直在环北京地带发展，这几年由于京津冀楼市调控，华夏幸福的地产发展有些受挫，借着PPP产业新城模式，华夏幸福开始走出京津冀，在全国各地布局。
今年上半年，华夏幸福实现的373.72亿营收中，其中六成以上来自环北京以外区域。从具体业务板块来看，园区结算收入额198.44亿元，同比增长45.68% ，整体收入占比首次超过房地产业务。其中环北京以外区域新增产业服务收入102.38亿元，同比增长16.69% 。
华夏幸福的产业新城业务模式为开发性PPP模式。相比于一般的PPP模式，华夏幸福的开发性PPP模式提供的是以一定区域范围内产业开发服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，以及城市和产业运营管理等一揽子公共服务。
其收入来源于土地整理费用、基础设施建设和公共设施建设费用、产业发展服务费用、规划与咨询服务和城市运营维护服务费用等，按照协议双方约定的方式和时间进行结算。另外，还有园区的配套住宅业务。
随着异地复制的不断深入，华夏幸福产业新城已经布局了3个高能核心都市圈、3个高潜核心都市圈及其他潜力核心都市圈，一共新增签约投资额624.6亿元，引入企业176家，平均新签约投资额同比增长10.7% 。
华夏幸福的另一大收入则是来自房地产，财报中并未披露房地产业务的具体销售额，据测算，房地产板块的收入大概是175亿。华夏幸福在中期报告中称，受疫情影响，公司在环京等主要区域的房地产项目交付结算滞后，房地产业务收入同比下降30.24% 。
今年4月26日，华夏幸福董事会秘书林成红在2019年业绩会上说， 2017至2018年，华夏幸福住宅板块拿地较少，导致2019年销售额同比减少，也影响了2020年一季度业绩。
今年上半年，华夏幸福加大了拿地，共取得土地使用权成交金额为241.52亿元，实际支付土地款金额为134亿元，其中环北京以外区域获取土地面积占比77.3% ，截至报告期末存量土地储备面积1273.9万平方米。
目前，华夏幸福的商业地产项目已覆盖了南京、武汉、广州、哈尔滨、东莞、深圳等国内重点城市。仅在商业地产业务上通过公开市场拿地，华夏幸福以175.65亿元获取了4个商办综合体项目，占比超过七成。除此之外，华夏幸福商业地产业务中标1个项目代建服务招商银行全球总部大厦代建服务项目中标。