国是直通车|最后4个月，房企可能真要“割肉”卖房了！( 二 ) 点击按钮取消订阅最后4个月

天风证券根据2019年财务数据，对销售额较高的50家房企进行研究。其中，同时踩到“三条红线”的房企共14家，同时踩到两道红线的房企有10家，踩到一道红线的房企有14家，完全不踩线的房企有12家。
这其中包括不少知名房企，有的央企也不能做到完全不踩线。例如：据贝壳研究院统计，根据半年报数据，恒大、融创、绿地“三条红线”全部踩线，中南、世贸“踩线”2条，保利、万科、招商蛇口、中梁控股则“踩线”一条。
不难看出，监管层意在降低房企对金融杠杆的依赖，化解房地产行业金融风险，抑制土地市场恶性竞争，同时，推动资金流入实体经济。
不过对房地产企业而言，踩线越多，融资将被收得越紧。因此，许多企业需要在资本结构优化和降低负债水平方面作更多努力。
房企可能会发生哪些变化？
有消息称，上述政策将在明年年初开始施行，而且房企需要在3年内全面将负债控制在三条红线之内。房地产企业经营模式可能发生一定变化。
华创证券分析师周冠南指出，其一，若新政实施，房企的存货周转有望提速，房企要降低剔除预收款后的资产负债率，就需要提高存货周转率，扩大预收款规模，加快销售。在统计中发展，这一指标未达标的房企居多，因此，新政如果落地，扩大销售将是多数房企的选择。
其二，更多房企或选择引入联营、合营投资者。净负债率的降低有赖于有息负债的压减，或者合并权益的扩张。对于长期以来杠杆经营的房企来说，短期内化解债务难度较高，房企或更倾向于增加少数股东权益来降低净负债率。但这可能推升明股实债风险
其三，销售回款周期或缩短。现金短债比强调资金回收的效率，要提高这一比率，就需要房企缩短回款周期，保证经营性现金流充沛。
事实上，几乎每家上市房企都回应了“三条红线”的问题。例如：恒大董事局副主席、总裁夏海钧说，国家对于金融机构、房企的管控，都是希望房地产健康稳定发展，坚决支持国家对于房地产调控，对于监管部门提出的各项指标管理要求，恒大会严格执行公司战略，向这些指标靠拢。
旭辉董事局主席林中也表示，目前公司扣除预收账款的资产负债率在74% ，相信一年内可以控制到70%以内。他表示，会在价格和销量上做一个平衡，不会去做大幅度的“割肉式”跑量。
融创中国则将今年的净负债率目标定为120% ，并表示，到明年这一数值将控制到100%以下。
可以说降负债是下半年房地产企业的主旋律，更多房企会选择积极销售、谨慎拿地，彻底告别以往的激进式扩张模式。
新一轮购房窗口期打开？
一方面是上半年销售不足，下半年需要进一步加大销售和回款力度；另一方面是监管层要求降负债的“利刃”高悬，房企急于提高去化水平，可能出现一波降价促销。
有业内人士认为，对于降负债压力过大的企业，未来的4个月内，不排除房企以减少拿地、“割肉”卖房等方式，加速资金回流，降低负债水平。
对于购房者来说，这或许意味着新一轮购房窗口正在打开。
房地产传统销售旺季“金九银十”即将到来，如果销量扩大，房价会再次走高吗？
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，从二手房市场来看，短期市场先行指标显示，市场预期较弱。贝壳研究院数据显示， 8月全国重点城市业主涨价占比低位持续下降，房源交易时间仍然保持100天的长周期，这样的市场很难开启改善型换房链条，因此，今年二手房市场很难有起色。
【国是直通车|最后4个月，房企可能真要“割肉”卖房了！】而新房市场受库存增加、房企资金压力等因素影响，可能会出现降价售房的小行情，价格不仅难以上涨，反而可能小幅下降。