地产深度报道|关联方依赖症未解，跨界业务遭“预警”，“迷你”物企宋都服务二次递表首份招股书失效40余天后

首份招股书失效40余天后， 9月3日，港交所披露了宋都服务更新后的招股书。
招股书显示， 2020年上半年，宋都服务营收实现1.17亿元，同比上涨约26%；较2019年同期新增在管面积约204万平方米，增长幅度约为47% 。
截至6月底，宋都服务在全国14个城市设有9家附属公司及15家分公司（当中大多数位于浙江省），向33项物业提供物业管理服务，在管总建筑面积约为640万平方米。在管理面积动辄达以千万平方米计的物管行业，宋都服务的规模颇为“迷你” 。
不过，宋都服务一直在努力拓展第三方业务，以减轻对关联公司宋都股份的依赖。从最新提交的招股书来看，今年上半年，此项努力取得了一定进展。

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招股书显示， 2017年，宋都服务由独立第三方房地产开发商开发物业的物业管理的在管总建筑面积约为5万平方米，截至2020年上半年，这一数值增长至约261.7万平方米，在总在管面积中占比也从1.6%大幅增长至41.1% 。
相应地，由第三方开发商开发的物业贡献的收入也快速增长。 2017年-2020年上半年，该项收益金额分别约为108.3万元、240.5万元、796.4万元、1799.9万元，分别占物业管理服务总收益的1.8%、3.4%、8.3%、30.3% 。来自第三方的物业管理服务收入增长明显。
但这并不意味着宋都服务可以摆脱来自宋都股份的支持。除了基础的物业管理服务之外，宋都服务的非业主增值服务、社区增值服务的收入均依然主要来自于宋都股份。
招股书显示， 2017年-2020年上半年，宋都服务91.1%、98.9%、91.6%及98.6%的非业主增值服务收益以及93.1%、95.2%、97.8%及98.3%的小区增值服务收益来自宋都股份集团独立开发或合作开发的物业。
上述两项业务尽管收入占比并不算高，但对提升宋都服务整体的毛利率水平起到了关键作用。
根据招股书， 2017-2020年上半年，宋都服务综合毛利率约保持在28%左右，其中，物业管理服务的毛利率一直仅为21%以下，同期非业主增值服务的毛利率则保持在35%左右，而社区增值服务的毛利率在2017年甚至达到了70% ，在2020年上半年降至41.5% 。
不过，本身即为小型房企的宋都股份，在给宋都服务提供业务支撑方面也难免力不从心。
2017-2018年，宋都股份销售额分别为70.2亿元、101.4亿元， 2019年，其实现权益销售金额122.54亿元，权益销售面积65.04万平方米。另据克而瑞数据，宋都股份在今年上半年全口径销售额也仅实现57.5亿元。
事实上，传统物管业务之外，宋都服务也在尝试新的利润增长点， 2017年7月开始进入长租公寓业务、2018年10月进入酒店业务。
宋都服务表示， “自开业以来，长租公寓业务及酒店业务已逐渐为本集团带来收益。我们认为，经营该等业务能够进一步多元化发展服务组合及扩阔收益基础。 ”
但招股书显示， 2017年-2019年，两项业务贡献的收入合计占比分别约为1%、4.3%、9.3% ，占比始终处于低位。
其中，长租公寓业务的毛利率还出现了较为明显的波动，从2017年的35.6%上涨至2018年的40.6% ，又跌至2019年的35.7% 。 2020年上半年，该业务的毛利率水平从2019年同期的28.5%大幅下降了9.2个百分点至19.3% 。
2017年-2020年6月末，其运营的长租公寓入住率分别约为65.5%、77.6%、80.4%、74% 。同期，续约率也保持在很低的水平，分别约为15.6%、17.9%、29.7%、25% 。
这并不能阻碍宋都服务对长租业务钟情，在募资用途中，其提出有部分将用于扩展小区增值服务及其他业务， “特别是长租公寓业务” 。宋都服务表示，除了与宋都服务合作之外，还将与长三角地区拥有自有物业的独立第三方房地产开发商进行合作，并租赁其认为适合该业务分部的物业。