负债率|下半年降负债成主旋律，房企上半年业绩普降( 二 ) （文

严跃进指出，在刚刚过去的中报季，很多房企都因为此前的促销活动导致毛利率大幅下降。如今市场已经逐渐恢复，房企为了提升盈利能力，在销售回款压力不大，或者本身对产品比较自信的情况下，不打折促销也是十分常见的。
房价红利不再，利润普降
由于降价促销，保证现金流，上半年房企盈利能力普遍出现不同程度的下滑。
在中指院重点研究的28家销售规模较大的上市房企中，多数公司上半年业绩仍实现稳健增长，但仍有超过1/3房企处于利润下滑通道之中，这一比例大幅超越往年。
从营业收入来看， 28家房企营业收入同比增长率平均可达16.1% ，其中22家营业收入实现同比增长， 7家房企营业收入增长率超20% ，新城控股、滨江集团营业收入增长率均超90% 。
但净利润率增长方面并不乐观， 28家房企净利润同比增长率均值仅3.6% 。其中，包括绿地控股、碧桂园、万科、融信等在内的10家房企净利润同比下滑，融信的净利润更是同比减少53.1% 。
而根据Wind统计数据， A股131家上市房企中， 29家房企处于亏损中，占比78% ，其中泰禾亏损幅度最大，达到15.82亿元；而净利润下滑的房企共72家，占比约55%；净利降幅超50%的房企有49家，占比近四成。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，上半年，受到疫情的影响，售楼处关闭，施工延迟，大部分房企业绩受损；另外，在"房住不炒"总基调下，对于房企来说，房价快速增长的时代红利已经远去，市场将会在较长一个时间内维持相对稳健的发展。
由此，在不久前的业绩会上，房企更关注企业的运营效益，如何控成本、增利润成为房企长期关注的课题。如"精细化管理""削减成本""提高产品质量"等等言论不绝于耳。
碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君认为，以前的房地产市场是波峰波谷拉的比较大，现在市场更加稳健，地价和房价趋稳的话，毛利率就会维持在一个平稳的水平，未来碧桂园会通过费用和成本管控，使得管理精细化，提高利润率。
相比之下，亦有不少房企选择押宝不同的产品来保证未来盈利能力。
例如融创今年不断加码的文旅地产，动辄数百亿投资。为此，融创中国负债率常年超过90% ，远超其他头部房企。
再如，恒大则将宝押在了旧改。其总裁夏海钧在业绩发布会上表示："恒大未来的利润爆发点将集中于大湾区旧改项目。 "
夏海钧指出，最近两年，恒大工作主要聚焦于城市更新方面，公司目前土储主要是城市更新项目。随着时间的推移，城市更新项目，尤其是位于粤港澳大湾区的项目会给公司带来巨大效应。同时，集团大湾区土储主要集中于旧改及城市更新，符合国家对于房地产转型升级的需要，符合做好存量减少增量的要求。
"三道红线"加速行业洗牌
相对于加速存量去化保证现金流、控制成本保证盈利能力等企业内部战略， "降低风险"则是接下来整个房地产行业的主旋律。
尤其是近期，监管部门接连三次重要会议，划出了"三道红线""四档管理"引发行业的热烈反响。
按照2019年末的指标来测算， TOP30房企中财务相对稳健，未踩线的仅有金地、招商、保利、中海、华润5家，均为国资背景企业。
触及3条红线的房企多达9家，占比近1/3 。其中，融创与富力两家的净资产负债率均超过200% ，而恒大、金科、富力3家的现金短债比还不到0.5 ，财务风险最大。
今年上半年，多家房企受疫情影响营收增速出现下滑，但也有不少企业财务状况，特别是负债情况出现改善。
以净负债率为例，截至上半年末，中梁、绿城、融信、国瑞、金茂等房企的净负债率降至100%以下，回归安全水平。而万科、世茂、雅居乐等多家房企，在净负债率保持100%以下的同时，还比2019年末有了进一步下降。