谈古杂谈|金科上半年经营业绩稳健提升，从跨越式到高质量( 二 ) 8月27日

金科转舵
从跨越式到高质量
众所周知， 2017年以来，金科实施了从“稳健式发展”向“跨越式发展”的战略转型。三年来，金科全口径销售金额从2017年445亿元，上升为2019年的1800亿元，复合增长率超过100% ，其行业排名也从2017年的30名，提升到2019年17名，行业影响力进一步提升。
伴随着公司在销售规模上逐步达到预期，金科也开始实施新一轮的战略转型。年初伊始，金科股份董事长蒋思海就曾公开表示，围绕“四位一体”的发展战略， “2020年是金科跨越式大发展的收官之年，也是开启高质量发展的首要之年。 ”
围绕跨越式发展向高质量发展之路的转变，金科提出“创新、效益、质量、精细、科技、共享”六大发展理念，追求规模、利润平衡发展。公司也由此前的民生地产开发+社区综合服务的两轮驱动向四位一体的发展理念转变，增加科技产业投资运营和文商旅康养协同发展。
对于如何实现高质量的增长，金科也给出了明确的路径指引。金科表示，目前公司其已售未结转还是处于行业平均水平，公司会采用很多种方式平衡。拿地成本是决定利润的关键因素，而公司今年以来在前端拿地结构方面上有了比较大的调整，之前招拍挂拿地占比80%以上，今年占比下降了15%左右。未来，公司还会提升产业文商旅的勾地和收并购，这部分相对而言毛利率会高一点。此外提升毛利率的同时关键是提升净利率，公司也会做好开源节流，增收节支的工作。
从上半年的效果来看，公司城市能级布局和销售单价都有提升，但是平均土地成本上升幅度不大，利润保持良好。
与此同时，提升利润的关键还在于产品力的提升所带来的产品溢价。金科要求，深耕区域必须打造产品标杆，比如九曲河系在大本营销售比重里面有细化的指标。目前，金科在深耕区域的产品还是以周转类为主，未来高端物业的比重会提升，要求每年投资规划里面寻求能够做标杆产品的项目。
“之前拿什么地决定了做什么产品，目前要求要有什么样的产品，要有什么样的市场，保证回归二线和强三线为主，通过管理动作解决盈利能力。今年公司专门成立研究院，最重要的课题是产品力的提升，保证核心产品力。 ”金科高管指出。
高质量增长同样离不开稳健的股权结构。今年上半年，金科在股权方面也发生了较大变化，此前一直位列第二大股东的融创逐步出售持有的金科股权，接手融创出售的金科11%股权的红星集团位列第二大股东，阳光保险位居第三。目前，金科的控股股东仍然为黄红云。
对于多元化的股权结构，金科方面就表态，与红星合作源远流长。红星的商业购物中心是很好的品牌，基于长期的合作，双方成立了商管公司，公司从中学习到很多商业运营管理的经验。此外还共同成立了投资公司，基于双方的商业运营能力和住宅地产的优势，共同投资拿地。
而阳光保险作为金融资本，长期需要稳定回报的资金，协同体现在方方面面，比如一些保险产品和理财产品能够给物业和文旅提供增值服务。双方在其他股权投资领域如地产产业链上下游的投资都可以进行广泛的沟通合作。此外，阳光保险需要量的优质的持有型物业，同时具备优质的康养医疗资源，能够更好支撑公司四位一体的战略发展。
招商证券认为，金科近几年来在拿地上积极扩张，销售也维持高增。与此同时，公司激励机制充分， “卓越共赢”激励+“同舟共赢”跟投机制多方位提升员工积极性，这些都为其后续业绩维持较高增长奠定了基础，成长性较强。
除此之外，公司现金流结构较可比房企更优，融创转让11%股份后公司股权结构逐渐清晰且更趋多元化。与此同时，公司物业板块金科智慧服务于今年6月份正式向港交所提交了上市申请，其管理规模居全国前列且竞争优势较为显著，上市后或有望进一步提振公司估值。