房产|8月房企融资继续井喷，“三道红线”预期压力下抢抓窗口期 |

刚刚过去的8月，房企纷纷抓紧融资窗口期，尽可能加快储备资金以应对未来的不确定因素。据机构统计， 8月融资成本继续降低，融资规模仍处高位。
不过，在今年最后4个月，房企预期面临融资监管压力、全年销售业绩压力的同时，还将面临债务大幅增加的困局。业内人士预计，在房企发债需求居高不下的背景下，全年融资规模或将突破万亿。
8月融资成本再降，房企密集发债
因为受境内融资规模上涨拉动，贝壳研究院整理的数据显示， 1-8月房企境内外债券融资累计约8816亿元，融资规模与去年同期基本保持一致，占比去年全年的74.7% 。
从今年1-8月房企在境内、境外的整体融资走势来看，呈现一增一减的势头，据中指研究院的数据显示，房地产行业信用债发行总规模4472亿元，同比增长14.5% 。海外债发行规模3324亿元，同比下降18.6% 。
而在8月单月，中指研究院的数据显示，房地产行业信用债发行规模690亿元，同比增长7.6% ，环比增长5.6% 。中原地产研究中心的统计数据也显示， 8月境内债券单月发现超过659亿，同比上涨了5.1% ，继续延续了7月境内融资井喷的势头——7月房企境内融资712亿， 6月这一数据为448亿。
相比之下， 8月份房企海外债融资规模为451亿元，环比7月份回落6.3% ，但是同比仍然大增175.0% 。
中原地产研究中心数据也证实了房企美元债发行处于高位， 8月单月房企累计发行的美元债高达65.6亿美元（447.98亿元），相比2019年同期8月的23.8亿美元上涨了176% 。
对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，市场传闻房企融资收紧的情况下，总体数据显示房企融资依然在井喷。特别是8月下半月，房企密集发布大额融资。
张大伟进一步表示，从融资渠道来看，房企越来越重视境内融资。虽然境外融资收紧，但最近境内融资明显放开。 7月单月房企融资超过700亿， 8月继续高位，而且呈现利率降低，数量增加的趋势。
从融资成本来看，中指研究院数据显示，信用债、海外债融资成本均出现下降。 8月单月，信用债平均利率4.57% ，同比下降0.66% ，海外债平均利率7.09% ，同比下降0.64% 。
对此，张大伟分析称，目前房企融资的难度处于历史最低水平，平均融资成本也非常低，平均融资成本票面利率集中，约为4%-5% ，远远低于去年同期的6%-8% 。
2020年1-8月房地产行业海外债、信用债发行情况

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数据来源：中指研究院根据Wind数据整理。
“三道红线”盛传，房企加速储备资金
“目前，大部分企业销售增加，销售问题有所缓和，但房企依然增加一切融资手段，尽量大额度融资。 ”张大伟解释称，一方面是在融资成本降低的情况下，房企融资积极性提高；另一方面是针对最近融资政策可能收紧的传闻，也使得房企抓紧储备资金。
8月，银保监会主席郭树清在《求是》杂志刊登文章指出，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛” 。与此同时，房地产业内盛传融资收紧的“三道红线” ，种种迹象都在预期未来房地产金融监管趋严。
据悉， “三道红线”分别是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。
中指研究院企业事业部研究主管黄靖表示，关于房企融资“三道红线”尚未正式发布，但无论是吹风，还是召开内部座谈会，种种迹象都说明有这个趋势。因此，从目前来看，未来房企融资环境整体偏紧，但不同房企融资难度呈现差异：目前财务状况未触及三道红线的房企，受到限制较少，未来融资相对容易；三道红线都亮红灯的房企，则会受到较多限制，未来融资会相对困难。