包干制|华润万象生活火速递交招股书，下半年包干制将改为酬金制物业|住宅|商业|毛利率

（文/张志峰编辑/尹哲）房企分拆物业公司赴港上市的热潮依旧在持续，这次"上车"的是华润，速度之快，令人咋舌。
8月26日，在华润置地年中业绩会上，企业执行董事兼总裁李欣在回答物业公司分拆上市时称："目前尚无具体的上市时间表。 "
仅5日后， 8月31日晚间，华润旗下物业平台华润万象生活有限公司即向港交所火速递交了招股说明书。

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"不是赶风口"
值得一提的是，今年作为房企分拆物业公司上市的"大年" ，已有兴业物联、金融街物业、建业新生活、烨星集团、弘扬服务、正荣服务6家物业公司先后登录港交所，十余家房企披露分拆上市计划，华润万象生活火速提交招股书被不少人质疑为"赶风口" 。
对此，华润置地管理层回应称："上市是考虑业务结构战略层面的问题，在三年前已经开始（准备），只不过在近日递交申请表，这是一个基于战略引领下的、水到渠成的考虑，而不是一个一定要赶什么风口，蹭什么热度去做的工作。 "
不同的是，华润置地最初透露分拆计划时，物业管理和商业管理是分开筹划的，但此次华润万象生活将住宅物业和商业物业一同打包。
分析人士指出，华润将住宅和商业物业打包上市实是无奈之举，因为相较于住宅物业的高估值，港股对于商业物业一直不太友好，这也是万达商业退市、SOHO中国近几年谋求私有化的重要原因。
而为了将两项业务合并，华润置地在今年开始分别将境内、境外主体，即中国华润有限公司、华润（集团）、华润置地所持有的相关物业管理业务打包放入华润万象生活。
招股书显示，华润万象生活主要业务是在中国提供住宅物业管理服务和商业运营及物业管理服务。截至2020年6月30日，华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.06亿平方，提供商业运营服务的购物中心建筑面积约560万平方米。
其管理的物业覆盖中国27个省级行政区62个城市，其中管理面积的78%的住宅物业和76%的商业物业位于一二线城市。
相比住宅业务，华润的商业运营起步较晚，扩张却十分迅速，作为华润旗下标志性商业项目，截至6月底，已开业万象城/万象天地/万象汇已达42个，几乎开遍全国热点一二线城市。
此外，其另有储备项目50个，另有管理输出购物中心项目28个。财务数据显示， 2017年华润万象生活商业部分的营收10亿元，仅占总营收3成；而2020年上半年的总营收中，其商业营收已达14.5亿元，几乎已经与住宅物业持平。

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关联方贡献收入超3成
公开资料显示，华润万象生活的历史可追溯至1994年，当时华润集团投资北京市华远房地产股份有限公司（华润置地前身）并开展物业开发、投资及管理业务，其后重组成为华润置地。
作为闻名全国的大型央企，华润置地的强大地产规模自然成为华润万象生活崛起的强大助力。
包干制|华润万象生活火速递交招股书，下半年包干制将改为酬金制。招股书直言，华润集团及华润置地（连同各自的合营企业和联营公司）为其两大客户，所贡献收入合共分别占2017年-2019年与2020年上半年总收入的31.2%、32.2%、32.3%及36.0% 。
不过，与其他诸多上市物企一样，背靠母公司固然可以使企业短期内快速崛起，但却更容易产生依赖性，从长远来看，未必是好事。
特别是住宅物业方面，华润万象生活管理有502个住宅及其他物业项目，在管总建筑面积为9749.8万平方米；其中405个项目来自华润集团及华润置地，对应在管面积7955.4万平方米，占比为81.5% ，第三方物业占比仅不足两成。