鉴报|为昔日高价地“买单” 融信“爬坡”待走出盈利泥潭( 二 ) 今年上半年

而对于毛利率的大幅下滑，融信执行董事兼首席财务官张立新表示：“2016年下半年以及2017年融信拿了一些相对高价的地。这部分地都在非常好的位置，但是最终审批的限价远低于我们的预期售价，导致今天此部分项目的毛利率偏低；同时，在我们的收购项目中，有一部分还在收购阶段或销售阶段，此部分的毛利相对来讲也是比较低的。以上两个原因造成今年上半年主要毛利偏低的基本情况。整体来看，今年上半年合约销售毛利率约在20%-25%之间的水平。 ”

张立新进一步表示， “对于后续的管理状况来说，我们在2016年下半年到2017年拿的地，主要在今年会逐步达到结转条件，应该会造成今年毛利大约和上半年差不多的状况，而随着此部分高价地逐渐结转完毕，明年我们的毛利应该会逐步改善。但是这种回升不会是一蹴而就的，应该是一个逐步回升的状态。 ”

说起高价地，令融信一战成名的要属上海静安区中兴路地块。 2016年8月17日，融信以110.1亿总价拿下上海静安区内环的中兴社区地块，溢价率高达139% ，楼面价为10.02万元/平方米。据业内估算，扣除保障、自持等的可售面积楼面价更是达到14万元/平方米以上，到目前为止仍是国内（不含港澳台）单价最高地块。 2016年，融信拿地不久后，万科以53.95亿元入股该项目，持股49% ，成为操盘方，融信则转而退守幕后成为承担财务角色。

该地块出让近4年后，直到2020年4月30日，项目（案名为“中兴路一号”）首批房源才取证入市，预售证平均单价12.98万元/平方米。可以说，时隔近4年，该项目的“面包”价格依然低于“面粉”价格。

对于上海中兴路地块，融信执行董事兼总裁余丽娟表示， “中兴路项目今年5月份已经部分入市了，推出时间比较晚，主要是因为之前售价不能符合公司预期，今年下半年备案情况出现转机，我们争取到了合适的价格，推向市场，加速现金回流。目前这个项目的策略就是后续持续与相关部门沟通，看看后续的未推部分在售价方面会不会有一些提升。项目预计在2020年开始交付结转，公司已经对项目计提足够的资金，目前已经体现在报表当中。 ”

高价地渐入结转期， “毛利率将逐步提升”

融信今年的业绩“变脸” ，可谓是为昔年不计成本地抢夺高价地买单，随着这些项目在三年后进入结转周期，融信正面临着严峻考验。那么，融信未来能安全着陆，走出业绩下滑的泥潭吗？

从财务安全角度，截至上半年末，融信的净负债率提升至91% ，有息负债上涨到690亿，现金短债比为1.7 。