第一财经|蓝光发展称流动性宽松期已过,集团上半年销售降两成

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发家西南的房企蓝光发展(600466.SH , 下称“蓝光”) , 在全国化扩张关口遭遇融资收紧的考验 。
该集团新近发布的中报显示 , 今年上半年 , 蓝光实现地产销售金额380.6亿元 , 同比下降21.2%;销售面积417.7万平方米 , 同比下降21.1%;销售均价9111.8万元/平 , 同比下降1.7% 。 单是成都区域 , 就比去年少卖了40亿元 。
蓝光是近两年崛起的新晋规模房企 。 过去三年间 , 该集团营业收入从245.53亿元上升至391.94亿元 , 净利润从13.65亿元上升至34.59亿元 , 并跻身千亿房企行列 , 逐步从西南向全国扩张 。
几年扩张之后 , 瓶颈已开始显现 。 上半年 , 公司实现营业收入158.04亿元 , 同比增长8.72% , 去年同期增速为81.51%;归属于上市公司股东的净利润13.62亿元 , 同比增长7.45% , 去年同期增速为104.48% 。
【第一财经|蓝光发展称流动性宽松期已过,集团上半年销售降两成】报告期内 , 公司毛利率为27.27% , 同比下降7.12%;净利率为9.56% , 同比下降7.86%;公司存货周转率为0.08 , 同比下降18.81%;经营活动净现金流由正转负 , 录得-83.77亿元 , 去年同期为2.41亿元 。
该集团CEO迟峰曾公开表示 , 公司近几年来发展较快 , 经历了全国扩张 , 但区域发展不是太均衡 , 城市深耕细作和区域资源配置需要进一步提升 。
数据显示 , 过去三年 , 蓝光全口径新增土地储备面积分别为568万平方米、1496万平方米、1121万平方米 。 截至去年末 , 蓝光总土储货值约2700亿元 , 能满足未来两年左右的销售 , 储备量在同等级别房企中相对靠后 。
今年 , 蓝光按照“1+3+N”城市战略布局 , 不断强化新一线、 二级及强三线的投资占比 。 上半年 , 集团新增项目36个 , 合计建面588.5万平方米 , 土地投资额251.4亿元 , 其中76%分布于华东和华中地区 。
东北证券表示 , 期内蓝光拿地金额同比提升40.3% , 拿地均价5912元/平方米 , 同比提升63.7% , 主要系高等级城市拿地占比提高所致 。 拿地销售比为68.2% , 同比提升28.4个百分点 。
为支撑拿地资金需求 , 上半年蓝光发行公司债7.5亿元、美元债4.5亿美元、中期票据5亿元;还以自持物业资产为基础 , 发行办公物业类REITs资产支持专项计划10.65亿元 。
但在上半年市场流动性宽松的情况下 , 蓝光融资成本未见改善 。 去年 , 该集团借贷利率已升至8.65% , 而今年5月份发行的一笔2.5亿美元票据 , 票息率达11%;2020年度第一期及第二期债权融资计划 , 挂牌利率也高达10.5% 。
频繁融资后 , 蓝光债务压力有所攀升 。 截至报告期末 , 公司净负债率为105.69% , 较去年年底上升26.6个百分点 , 主要由于有息负债规模增加 , 上半年有息负债总额714亿元 , 较去年年底增长20.8% 。
不仅如此 , 蓝光短期债务占比持续攀升 , 现金对短期债务的覆盖率不断下降 。 期末该集团短期借款92.6亿元 , 一年内到期的非流动负债225.27亿元 , 在手现金252.7亿元 , 现金短债比仅0.79 。 过去三年 , 这一比值分别为1.62、1.74、1.26 。
对于后续房企融资环境 , 蓝光认为 , 目前央行的关注点正在由短期保增长、向中期防风险的目标再平衡 , 流动性最为宽松的阶段已经过去 , 无论是销售端还是融资端 , 房企到位资金可能有所弱化 。
这意味着 , 在行业整体下行压力仍然较大 , 融资环境再度收紧的情况下 , 蓝光将面临更大的销售压力和控债负担 。
值得注意的是 , 今年6月 , 证监会核准蓝光旗下蓝光嘉宝服务(2606.HK)11,509.02万股境内未上市股份转为境外上市股份 , 转换后可在香港交易所上市流通 , 此举将利于拓宽蓝光的融资渠道、提升公司估值 。