增速|营收增速放缓，中国奥园二次进京能否成功？郭梓文|增速|房地产|公司|股份|负债|行

_本文原题为 营收增速放缓，中国奥园二次进京能否成功？

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作者 | 武占国
来源 | 野马财经
中国奥园，被称为中国房地产行业近期的“黑马” ，其上半年财报显示，公司收入和净利润实现持续增长，不过受上半年疫情影响，业绩增长却有所放缓。就在两个月前，中国奥园拿下了内地上市公司京汉股份的控制权。
郭梓文是中国奥园背后的掌舵者。 1991年，彼时还是公务员的郭梓文带着5万元下海创业，一手创办了奥园，后者如今总资产已达2900亿元。
经历过两次人生低谷的郭梓文，随着2016年前后房地产行业的复苏，抓住机会再次崛起。截至目前，郭梓文已有170亿身价，在胡润的全球房地产富豪中排119名。
半年报增速放缓近日，中国奥园（03883.HK）发布半年报，报告期内实现营收282.4亿元，净利润为24.16亿元，分别同比增长19%和6.3% 。
上半年，新冠疫情席卷全球，中国奥园一手抓防疫抗疫，一手抓复工复产。截至6月30日，中国奥园已签约未确认的物业合同销售约人民币1800亿元，将于未来2年逐步确认为收入。
上半年中国奥园营业收入和净利润双双增速放缓，近几年其收入和负债双双增长也是事实。
2016年至2019年，中国奥园的总营业额分别为118.27亿元、191.15亿元、310.06亿元、505.31亿元，增速高达60%以上；与此同时，公司净利润分别为8.81亿元、16.4亿元、24.09亿元、42.01亿元，年均增长率同样高达60%以上。

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来源：东方财富
值得注意的是，房地产行业属于资金密集型行业，前期需要投入大量的资金拿地、建房，高速发展的同时，一定伴随着高负债。中国奥园的负债率也是一路上升，从刚上市时的不到50% ，上升到2015年前后的70% ，到2019年末，其负债率已上升到87.24% 。
奥园总资产为2898.81亿元，其中总负债为2528.84亿元，净资产为369.97亿元。当然，房地产企业中包含着较多的合同义务的负债，也就是已销售还未确认收入的负债，考虑到，中国奥园2018年和2019年的净负债率分别为58.9%和74.9%（按借款净额/净资产计算）。
中国奥园方面的知情人士告诉野马财经，未来几个月公司会进一步加大销售力度，有信心完成全年的销售目标。截至2020年6月30日，公司净负债率为79.8% ，维持在80%以下的水平。基本上，奥园整体财务比较稳定，多年来始终维持在稳定水平。
【增速|营收增速放缓，中国奥园二次进京能否成功？】值得注意的是，房地产行业的暴利，事实上来源于房价不断上涨，公司高负债获得的超额收益。
事实上，中国奥园近年来开始高速扩张。
高速扩张，郭梓文身价超170亿6月30日，京汉股份公告称，京汉控股转让给深圳奥园科星的29.3%的股权，完成过户。至此，郭梓文正式取代田汉成为京汉股份的实际控制人。与此同时，京汉股份提前进行董事会换届选举，现奥园集团任职的四人拟成为公司董事会成员，任职非独立董事。
京汉股份完成股份转让，也展开了权力交接。京汉股份与奥园科星签订《借款协议》，总额不超过5亿元，期限不超过一年，年利率为8% 。
这是中国奥园又一次扩张，也是第二次进京。
此前5月15日，京汉股份公告称，公司实控人田汉已与中国奥园旗下的公司奥园科星达成《股权转让协议》，中国奥园将以11.6亿元的价格拿下京汉股份29.3%的股权。一个多月后，股份转让完成，郭梓文成为京汉股份新实控人。