北京|北京开启房地产不限价时代？不限价地块接连推出会如何影响楼市？市场|影响|楼市|土地|观点评论|时代|北

7月22日，丰台大瓦窑两宗不限价宅地分别被首创、远洋+城建收入囊中，总成交价为77.6亿元。此前，在今年5月，合生创展豪掷179.6亿元， “包圆”分钟寺三宗不限价宅地，最高楼面价达7.6万元/平方米，项目入市时单价必然会“水涨船高” 。
在今年火热的北京土拍市场中，限竞房地块供应“缩水” ，不限价地块成为主流。来自克而瑞机构数据显示， 2020年上半年，北京成交31宗宅地，其中不限价地块成交占74% ，限竞房用地仅有6宗，占19% ，仅分布在昌平、房山、黄村板块。

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随着北京土地供应结构调整，北京新房市场格局出现变化。限竞房的“主角”地位岌岌可危，纯商品房、共有产权房存在感增强。从限竞房成交占比看，克而瑞机构数据显示，今年6月，北京限竞房多个项目入市，成交套数虽仍占商品住宅市场总体过半，达55% ，但相比今年3月、4月、5月的72%、65%、76% ，占比下滑明显；成交均价则出现连续3个月下滑，从今年3月的51025元/平方米，到4月的48088元/平方米，到5月的47231元/平方米，到6月的46148元/平方米。
【北京|北京开启房地产不限价时代？不限价地块接连推出会如何影响楼市？】众所周知，曾经有相当长的一段时间，北京房地产的主角是限竞房，基本上大部分的房地产企业在进行房地产交易的过程中，都会拿到一些比较大规模限制的土地，但是我们如今看到了北京的房地产交易，出现了大量的不限价的土地交易，这件事情我们到底该怎么看？

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首先，我们看到17年前后北京出现了大量的限制性的土地供应，这些土地为什么会有这么大规模的供应呢？因为那个时候整个北京的房地产市场交易非常红火，在如此红火的情况下，国家为了限制房地产交易，出现过热的现象，对于出让的土地进行了限制，这也导致了限竞房的出现，可以说限竞房的出现，本身就担负着调整房价，稳定市场的历史使命。但是我们看到限竞房本身的交易，却呈现出非常严重的两极分化的问题。有20%的现金房交易非常红火，一年之内就销售一空，但是依然有80%的限竞房，由于所处位置非常偏远，项目较为集中，销售难度非常大。所以我们看到北京的限竞房，整个的去化周期长达了16.8个月，高于北京正常的去化周期8~10个月的水平，可以说限竞房当前面临着较大的库存压力。

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其次，北京这个时候推出了一些不限价的地块出让，其原因在于本身限竞房在北京有着它的历史使命，再加上限竞房整体去化周期压力较大的情况下，现在推出限制性的地块反而没有太大的意义，这个时候用一些不限制价格的地块进行市场的调剂无疑是非常重要的。所以国家按照精准调控的做法，可谓是因城施策，适时推出了对于限竞房的一些调控措施，而推出不限价的土地，实际上也是为了让整个房地产市场重新回归到一个稳定的市场范围之内，所以到底推出的是限制土地还是不限制土地，国家是有着自己的一个调整区间和调整手段的。

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第三，很多人都在问，那么限竞房的历史就会就此终结了吗？这个可以给出一个否定的答案，根据国家的政策，我们看到基本上国家采用的都是非常明确的房子是用来住的，不是用来炒的政策，所以限竞房作为一种非常重要的市场供应主体，在稳定房价的过程中有着非常重要的作用，这个时候对于整个市场来说限竞房需要做的是进一步加强市场调控和市场调节，更加精准地进行土地出让，从而确保其真正发挥市场调节器的作用，从目前来看限竞房还会长期存在，只是其处于的地块产生的比例以及很多的市场的调节作用都会产生变化，这更加符合国家因城施策的调整逻辑。