房价|现在是不是买房的好时机？房价|买房|北京|房租|刚需|首付

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最近小区里，看房的多起来了，装修的户数也稍微多起来了。最近我也在关注房价的变化，我一直在思考，这会买房子是不是一个好时机？
【房价|现在是不是买房的好时机？】从2016年之后，广州的房价，就基本稳定住了，到现在为止，差不多有4年没有怎么涨价了，北京自从16年出台政策后，房价也基本稳住了。从北京，广州地区的房价来看，差不多4年是没有动了。这次算是比较久的一次了。之前08年全球金融危机之后， 09年下半年房价开始上升，之后11年摁下了暂停键， 13年又开始狂涨，之后14年左右稳定下来， 16年又狂涨。这里面我发现一个小特点，那就是股市涨时，房价不涨，熊市来时，房价开始有些上涨。不知道大家有没有这个感觉？
09年小牛市反弹一波，之后房价来一波；14年牛市来一波，之后房价来一波。现在牛市又在启动中，明后年房价会不会来一波？我觉得这个问题值得大家思考。
说房子是刚需的这个观点，我觉得可能是卖方造出来的。如果没有房子，难道，生活就不能过了，就没地方住了？很显然并不是这样，既然不是这样，那为什么说房子是刚需。可能很多人会说，学位的问题。学位确实是一个很重要的现象，但如果没有一个优质的学校，难道就不能让孩子变得优秀？这里面就是一个矛盾的地方，不给孩子好学位，自己过意不去，给孩子一个好学位，孩子也未必能优秀，只是觉得增大了可能性。
如果我每年花6万租房子，那么二十年，大概是120万左右的租金。按照房租价与房子价值2%计算，租5000一个月的房子，房价应该在300万的样子，有些地方可能会是价值的1% ，有些大概是2% ，我采用了最高数。根据我的观察，基本上是这个范围内。
这里我简单做一个计算：如果我买价值300万的期房，首付三成，按揭20年，利率4.9% 。则需要支付首付款90万，契税45000 ，印花税15000 ，维修金90000（这个数以前只需要几千块，不确定是否准确）。这里抛除维修基金，就算税吧。则首付大概需要96万。每月支付房贷13743.33 ， 20年则是3298398.01 ，相当于20年由于贷款支付了1198398.01 。购房20年后，自己所花4258298万元，获得了一套价值300万的房子。这里暂时没计算房价涨价情况。
如果在自己有96万的情况下，租20年，所需120的租金，如果我把96万，按5年期国债4.27%计算，（实际上越久越高），那么96万20年所得是1779840 ，减去120万房租，则余579840元，实际上，自己是支付了38万左右的房租，换句话说，这样一年大概是需要支付19000左右的房租。如果每个月是收益13743.33 ，扣除5000房租，那么，自己20年大概会有380000+13743.33*12*20=3678399万。如果20年后，现在的房价翻一倍，那么，自己所得是600万，租房者是3678399万，另外每个月工资，还能产生利息，这里按净现值计算，目测也会有100万左右，那么大概会在450万左右。能不能翻一倍，现在不敢说，但这个可能性还是比较大的。所以，从收益的角度看，两者相差不大，但买房也存在一个问题，就是20年后，房价可能跌，而有现金的人，相对安全一些。