i黑马-资讯|共享办公还能撑多久？( 三 ) 2019年以来

至于亏损原因，优客工场在招股书中将重大损失解释为门店扩张、门店重整、门店收购等需要大量的资金。优客工场在2018年底运营162个空间，到了2019年第三季度，运营空间数增至171个。多开9家空间，对应的亏损额却增加了1.2亿元，新开的店反而成了包袱，更别提它前后收购的8家联合办公品牌（洪泰创新空间、碎片空间、无界空间、Wedo联合创业社、Workingdom、爱特众创、火箭科技和方糖小镇等），需要多少资金。
“二房东”的重资产模式让以优客工场为代表的玩家们不堪重负，他们中的不少人都选择大量融资支撑自己的发展。
2019年以来，国内联合办公玩家不约而同由二房东模式向轻资产模式转型，由直营店向加盟店转型，优客工场也不例外。毛大庆给自己定了一个目标：2020年优客工场要签约100个轻资产项目，轻重比需达到1:1 。
转型轻资产的难题
从重资产转型轻资产，其实还有很长的一段路要走。
“跟重资产相比，转型轻资产之后，收入相对来讲有限，在市场上的状态肯定也会受到很大影响。这两年资本本身就保守，想要得到一个很高的估值，必然得有一定的资产来去做支撑。 ”杨歌称。
轻资产既没有高增量，又没有高冲量，冲量里面又没有非常强的广告、游戏、IP电商的流量价值转化，轻资产的价值就会受到资本和市场的质疑，这些玩家们的压力也会很大。
重资产模式下，整个物业的周期会受到经济上下行的影响。在经济上行期拿地会很舒服，因为整个地价都在跟着涨，一旦进入经济下行期，相当于房东是在高位拿地、低位运营，自营的方式最大的缺点就在这里。
同时，原本大家想用自营的方式来更快地扩张规模，增加对整个物业的把控力。但在这个过程中，因为产品不用特别标准化就能运营，企业主们就丧失了一些精细化运营的能力。
如今，联合办公玩家们想走品牌化和规模化运营的路子没有错，最基础的是要有标准化的产品去迭代升级。 “至于要花多大的精力和成本去打磨产品，就是各个企业不同的选择了。 ”李峥说。
前有共享办公室鼻祖WeWork因巨额亏损上市折戟，后有优客工场上市一波三折，递交招股书7个月上市无果，资本方对联合办公行业的态度趋于谨慎，也为行业带来了一定的负面影响。
杨歌认为， “首先会带来资本层面或者企业经营层面的反思，玩家们会切入一些更有实质性效果的运营方式；其次会带来这个行业重组和并购，大家会更加直观的认识到市场容量的上限，抱团取暖有利于形成更有价值的资产，每个公司发挥自己的优势，从竞争关系变成竞合、联营以及并购的关系。 ”
在这样的状态下，在联合办公行业，纯轻资产和纯重资产都是不现实的，必须要进行结合，穿插一些自创的软性增值服务。
联合办公行业将迎来并购潮
疫情期间，行业内遇到了一些新难题，也发生了一些新变化。
世邦魏理仕近日发布报告显示，今年二季度，北京优质写字楼市场整体空置率上升至15.5% ，为2010年第三季度以来最高值。
“以往大家都会觉得我只要占住这个地儿就没问题，现在却发现，即使满足了交通和地理位置要素，租赁价格还是做不上去，空置率还是高，这就对写字楼的运营商提出了新的要求。 ”李峥称。
一些乙级写字楼，或者老旧的甲级写字楼，它们不仅是希望把楼租出去，赚租金差价，而是希望高品质运营商进入到他们的物业体系里面帮助其运营，近期一些联合办公企业大量收到了业主的这类需求。 “现在大概每天有2000-10000平的面积的合作需求在往出涌。 ”李峥称。
一二线城市的写字楼空置率高，租赁价格却没有降低，渠道佣金提升，销售成本也就随之提升。同时，即使是再好的物业公司，其传统的运营逻辑和产品规划还是无法吸引创新企业。但他们持有楼盘的生命周期更长，在大家钱都不充裕的情况下，与联合办公空间的合作或许可以突破瓶颈。