赴港上市|融创被传分拆物业赴港上市孙宏斌欲辟新战线( 二 ) 曹鸿玲|周报|该公司|收入|物业|孙宏斌|

目前，融创服务在国内已布局141座城市，其控股企业共27家，分布在石家庄、天津、北京、重庆、宁波、青岛、成都以及湖北、浙江、海南等省市。
公开资料显示，融创服务业务包括融创服务集团、融创房屋保养维修公司两大板块，业务布局涉及高端住宅、G20会展、医院、园区、办公楼、文旅商场。利用自身业态特点，融创服务已延伸到酒店、会展、文旅等方面。
7月24日，据融创相关工作人员向时代周报采访人员介绍，融创服务或将通过收并购、与其他企业合作等方式，后续在全国范围进行扩张，提升其市场占有率，涉足更多的行业及业态。
据融创2019年年报数据显示， 2019年融创服务管理收入及其他收入较2018年同期物业收入增加69% 。物业协议在管面积约为3.5亿平方米，其中，集团地产板块现有项目储备面积1.44亿平方米，合约待转化及外拓锁定面积2.11亿平方米。

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克而瑞数据显示，截至2019年，国内有15家物管公司管理面积破亿，头部企业碧桂园服务、万科物业、彩生活等在管面积都达到3亿平方米以上。
7月23日，诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱向时代周报采访人员坦言：“物业行业本身就是相对薄利行业，物业公司为了扩大收入、提高利率最直接的手段还是扩大在管规模。 ”
从收入构成来说，融创服务的收入构成稍显模糊。融创服务2019年总营收为70亿，其中来自合营公司的物业管理费为6.52亿元，来自联营公司的物业管理服务费用为5523万元，此外的63亿均显示为公司收入。
房企掀分拆物业潮
其实，融创并不是今年第一家要拆分物业上市的房企。
中指物业研究显示，今年以来，港股共新增6家物业服务企业，仅7月上旬就有金融街物业（01502.HK）、弘阳服务(01971.HK)、正荣服务(06958.HK)三家企业一周内密集敲钟上市。截至7月10日，港股和A股上市物业服务企业达30家，另有10家已交表。
尚未交表的融创服务是否能赶上今年的上市班车还未可知，但自2018年后，雅生活服务（03319.HK）、碧桂园服务（06098.HK）等一批物业公司上市确实掀起了房企分拆物业的浪潮。
据华盛证券统计，上市来较发行价涨幅超过100%的物业管理公司有十家之多，如绿城服务、佳兆业美好、银城生活服务、雅生活服务、保利物业、奥园健康、时代邻里以及滨江服务，其涨幅分别达到352.76%、260.34%、239.45%、221.54%、131.77%、123.22%、122.14%、108.33% 。
显然，目前物业服务已经成为房企们的第二战线。在上半年大盘全线走稳的情况下，物业板块依然走出了好成绩。
Wind数据显示， 26家A+H物业股上半年算数平均涨幅为53.6% ，加权平均涨幅为117% 。

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物业市场逐步升温背后，房地产行业已进入存量博弈，抢占市场份额成为房企面临的问题。
有业内人士认为，房地产企业分拆物业上市，一方面可以将原本需要输血的企业变为造血的企业，拓宽融资渠道；另一方面还有利于降低债务杠杆。若融创中国能顺利将旗下物业分拆上市，相当于增加了融创中国的资产，间接起到了降负债的作用。
根据融创中国2019年报，截至2019年末，融创中国的借贷总额为3222.7亿元，总资产为9606.49亿元，总负债为8465.55亿元，资产负债率为88.12% 。
7月24日，同策研究院研究总监肖云祥向时代周报采访人员坦言，融创服务上市的意义主要有两方面，其一是融资效应，可以通过分拆物业上市向资本市场直接融资，提升了融创整体的资金实力和市场估值，还可以创造稳定现金流，同时，获取融资后还可降低集团资金压力；其二，当前存量物业管理越来越受房企重视，很多房企都分拆物业板块单独上市，这必然是头部企业发展的一个趋势，通常上市获得资金后，可加速优化自身服务管理和运营模式，在资金充裕的情况下实现横向收购做大规模。

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