管理|地产代建规模将达万亿元量级绿城管理第二增长曲线靠“流量变现”？( 二 ) 代建|管理|行业|规模将达|量级|业务|地

从这一角度看， “中国代建第一股”颇有实力。此外，从颇受投资者看重的ROE指数看， 2017年－2019年，其净资产收益率分别为61.4％、50.3％、26.7％。
这一串数字背后，是绿城管理上市首日市盈率16.84倍的内在逻辑，即在2020年至今港股上市房企平均市盈率6.48倍和物管公司平均市盈率30.3倍之间。对投资者来说，颇为纠结的是，在可见的行业天花板下，商业模式是否能升级，盈利渠道是否能拓宽，护城河如何挖深？
对此，有业内人士称，从成长角度来看，地产存量时代的来临给社区服务带来确定性增长空间，在管面积增长之外，第二增长曲线是增值服务，但代建业务盈利模式较为固定，主要以管理费和超额收益为主，目前主要赚取的是中小开发商的利润，而中小房企利润空间本就在不断被压缩，未来利润增长速度持续性存疑。
作为绿城管理CEO ，李军是深刻思考过这个问题的。他向《证券日报》采访人员表示， “绿城管理不是传统的房地产企业，它更像是一家互联网公司，背后的逻辑是打造了一个基于利益相关者文化的平台。未来，我们可能不去赚代建的钱，而是赚流量的钱。 ”
而据《证券日报》采访人员观察，从目前绿城管理布局的业务来看，基石业务源自政府代建，市场下行期可保证业务规模和稳定现金流，是“稳压器”；商业代建是毛利高且扩张较快业务，是目前收入的主要来源；第二增长曲线寄望于“流量变现”的其他服务业务。
第二增长曲线
靠“流量变现”？
事实上，绿城管理上市募资的主要用途之一就是开拓新的其他服务业务，即“透过内生式增长，及对沿代建价值链下游的经挑选业务，进行战略收购，拓展公司的业务、发展公司的商业资本代建、开发公司的生态圈，作为一个整合由优质物业开发供应商提供的全面服务的平台经营。 ”
结合当前的市场格局，有业内人士向《证券日报》采访人员表示，地产代建行业现阶段可行的“流量变现”主要来自三个渠道。
一是现金流量，按照工程进展节点都会有资金作为预收账款从代建企业手里经过，利润和流量会随之产生；二是金融流量，当应收的代建费达到一定流量后，就可以以供应链金融方式为委托方提供资金支持；三是提升供应链上兄弟单位的业务流量。比如2017年绿城管理收购了一家甲级设计院，当时产值不到2000万元，随着业务规模扩大， 2018年就达到了1亿元。
值得一提的是，从某种程度上看，绿城管理是行业标准的制定者，握有代建4.0的绿星标准，咨询服务、知识体系输出都可创造收益。再者，房地产行业有进入“大不良时代”的趋势，在资本代建实践过程中，绿城管理发现了更多不良资产处置的商机。
用两个关键词描述，就是“搭建服务平台”和“流量变现” ，似乎这也是代建行业继续走向“专业化”发展的方向之一。不过，搭建服务平台需要巨大的流量，是行业龙头企业才有机会挑战的，这或许就是李军对绿城管理能跑赢竞争者的“自信” 。
不过，作为绿城体系内第三家上市平台，短期内扩大规模，增厚利润还是主要目标。正如绿城中国董事局主席张亚东向《证券日报》采访人员所示，在未来，绿城中国是急先锋的角色，重资产板块在被限价的形势下，毛利率普遍在降低，而绿城管理作为轻资产，毛利率更高，希望未来可以反哺重资产板块。
不管怎样，目前来看，绿城管理IPO后，搭建了信任体系，开始走上裂变之路，或者正如李军所说， “这个公司有无限的可能” 。但对于业内来说，其是否能为代建企业蹚出一条成熟发展路径尚待后市观察。

管理|地产代建规模将达万亿元量级 绿城管理第二增长曲线靠“流量变现”？( 二 )

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